Affitto, il nero è sempre di moda?

Chi vive in affitto e chi vive d’affitto non può non ricordare l’estate calda del 2011: dopo l’entrata in vigore del decreto legislativo sul Federalismo Fiscale varato dal Governo Berlusconi, che aveva introdotto, tra le altre, norme di contrasto all’evasione fiscale operata per il tramite delle locazioni1, moltissimi conduttori (coloro che vivono in una casa in locazione) si sono precipitati all’Agenzia delle Entrate per denunciare il proprio locatore (chi dà una casa in locazione) al Fisco e ottenere così un rapporto di locazione ad un canone molto vantaggioso (tre volte il valore della rendita catastale dell’immobile) e l’agognato 4+4.

Chi vive di legge e vive di cause non può non ricordare il marzo del 2014, quando la Corte Costituzionale ha dichiarato l’incostituzionalità delle norme del D.lgs sul Federalismo Fiscale riguardanti le locazioni in nero2: chi aveva denunciato il padrone di casa e aveva di conseguenza pagato un canone calmierato, l’aveva fatto sulla base di una legge incostituzionale e dunque si trovava, sia pur incolpevolmente, ad aver maturato un debito, nei confronti del locatore, pari alla differenza tra il canone contrattualmente pattuito e quello (di norma, molto inferiore) legalmente determinato e versato; per intenderci, per un appartamento affittato al canone pattuito di 800 euro al mese, ridotto per legge a 200 euro mensili (una situazione tipo), il conduttore si trovava improvvisamente a dover versare 18 mila euro al locatore. Sull’unghia. In più, l’affitto tornava al canone di 800 euro.

Questo, per aver denunciato il nero come richiesto e caldeggiato da un Governo nel pieno e legittimo esercizio del suo mandato.

Chi stava valutando se continuare a vivere in affitto (alleggerito di 18 mila euro) o gettare proprio la spugna non può non ricordare il 28 maggio del 2014: la scorsa settimana è infatti entrata in vigore una norma che farebbe salvi, fino al 31 dicembre 2015, gli effetti e i rapporti ottenuti sfruttando la norma, pur incostituzionale, del 20113. Chi ha pagato un canone calmierato dovrebbe stare tranquillo fino a quella scadenza.

Succede: un Governo fa una legge, la Corte Costituzionale la dichiara incostituzionale, una nuova norma di legge ci mette una pezza. Ma che ne sarà degli inquilini che, oggi, vivono con una spada di Damocle da 18 mila euro che pende sui loro capi?

Posto che i Giudici saranno chiamati ad operare uno sforzo interpretativo per applicare, in maniera costituzionalmente orientata, la nuova disposizione, non è azzardato ipotizzare che questa verrà, in ogni caso, sottoposta alla Corte Costituzionale.

Quali conseguenze deriveranno da una eventuale nuova pronuncia di incostituzionalità?

I conduttori che avranno continuato a versare il canone nella misura indicata, a suo tempo, dalle disposizioni di cui al decreto legislativo n.23 del 2011, oramai travolte dalla declaratoria di incostituzionalità, avranno maturato ulteriori differenze a debito nei confronti dei locatori?

Chi scrive riesce a vedere due ipotesi:

a) il Governo non fa null’altro e la norma viene dichiarata incostituzionale: questi inquilini saranno comunque debitori di una cifra ancora maggiore (per l’amico del nostro esempio diventerebbero circa 30 mila euro) e dovranno tornare al canone inizialmente pattuito se vorranno continuare ad abitare nella loro casa;

b) il Governo inventa una soluzione. Quale? Difficile ipotizzare una pezza capace di fare salve situazioni sorte sulla base di norme radicalmente e dichiaratamente incostituzionali.

In ogni caso, salvo nuovi interventi legislativi, dal primo gennaio del 2016, i conduttori dovranno ricominciare a versare il canone nell’importo inizialmente pattuito.

Agli inquilini e, tutto sommato, ai locatori, conviene considerare l’opportunità di accordarsi ora per una risoluzione consensuale del rapporto di locazione, tirandosi fuori dal pericoloso mexican standoff tra governi e Corte Costituzionale, prima che a qualcuno parta un colpo (e a qualcun altro un colpo prenda).

Resta la domanda con la quale abbiamo aperto questa riflessione: quest’estate, per le locazioni, il nero torna di moda?

– –

1 le norme di cui all’art. 3 commi 8 e 9 si applicavano alle locazioni tardivamente o non registrate, registrate ad un canone dichiarato in misura inferiore rispetto a quello effettivamente praticato, oppure ai rapporti simulati come comodati d’uso ma integranti locazioni.

2 la Consulta, con la sentenza n.50/2014, ha chiarito che il Governo aveva emanato l’art. 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo n. 23 del 2011, senza che il Parlamento lo avesse a ciò delegato: in poche parole, eccedendo la delega ottenuta.

3 la norma fa salvi, fino al 31.12.2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’art. 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo n. 23 del 2011.

Luca Brienza