Spese condominiali inquilino e proprietario, chi deve pagarle e quanto.
Importo spese condominiali tra inquilino e proprietario
Quando si parla di affitto sorge sempre un dilemma: come si ripartiscono le spese condominiali tra proprietario e inquilino? In base a quale tipologia vengono divise e a chi spetta pagare? Ovviamente quando l’inquilino entra di fatto in un appartamento a seguito di un contratto di locazione è tenuto a rispettare il regolamento del condominio che quell’appartamento comprende. Al tempo stesso ha anche diritto all’utilizzo delle parti comuni dell’edificio; così come quello di partecipare alle riunioni condominiali, avendo anche diritto di voto.
Spese condominiali inquilino e proprietario: come funziona
Le spese condominiali non vengono ripartite in base a rapporti privati tra inquilino e proprietario; ma rispondono a una normativa più ampia in merito al rapporto di locazione. Sostanzialmente, per capire quali sono le spese condominiali da dividere bisogna cercare nella normativa generale; ovvero quella che è alla base dei contratti di locazione. La legge a cui fare riferimento è la n. 392/78; che disciplina le locazioni di immobili urbani. All’articolo 9, dedicato agli oneri accessori, si legge quanto segue. “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore; alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica; del riscaldamento e del condizionamento dell’aria; allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine; nonché alla fornitura di altri servizi comuni”.
Inoltre, per quanto riguarda le spese dedicate al servizio di portineria, per il 90% sono riservate al conduttore; a meno che non sia stato concordato qualcosa di diverso. “Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”.
Spese condominiali interno appartamento: come ripartirle, la tabella
Aiutandoci con le tabelle del Sicet (Sindacato Inquilini Casa e Territorio), andiamo a vedere come sono ripartite le spese condominiali tra proprietario e inquilino, settore per settore; cominciando dall’interno dell’appartamento locato.
| Settore | Intervento/Spesa | Chi deve pagare |
| Impianto idrico, sanitario e gas | Installazione e manutenzione straordinaria impianto idrico, sanitario e gas | Proprietario |
| Sostituzione apparecchiature e rubinetteria ambienti bagno e cucina | Proprietario | |
| Installazione/Sostituzione contatori divisionali acqua calda e fredda | Proprietario | |
| Pulizia contatori divisionali acqua calda e fredda in base all’utilizzo | Inquilino | |
| Allacciamento dalla rete sino ai contatori | Proprietario | |
| Manutenzione ordinaria rubinetteria acqua e gas in base all’utilizzo | Inquilino | |
| Sostituzione sifoni | Proprietario | |
| Disotturazione elementi di raccordo alle colonne montanti | Proprietario | |
| Riscaldamento, condizione, produzione acqua calda | Rifacimento totale impianti autonomi riscaldamento, condizionamento e produzione acqua calda | Proprietario |
| Sostituzione/Riparazione parti di impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione acqua calda | Proprietario | |
| Sostituzione/Riparazione del bollitore dell’acqua calda | Proprietario | |
| Pulizia del bruciatore, caldaia, bollitore, canne fumarie | Inquilino | |
| Impianto elettrico | Rifacimento e riparazione integrale impianto elettrico | Proprietario |
| Riparazione impianto elettrico per corto circuito | Proprietario | |
| Sostituzione apparecchiature elettriche | Inquilino | |
| Sostituzione impianti di suoneria, citofono, scala, etc. | Proprietario | |
| Pareti e soffitti | Ripristino intonaci | Proprietario |
| Tinteggiatura e verniciatura di pareti e soffitte volute dall’inquilino | Inquilino | |
| Montaggio carta da parati o materiali similari voluto dall’inquilino | Inquilino | |
| Pavimenti e rivestimenti | Rifacimento, sostituzione e riparazione pavimenti e rivestimenti | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria pavimenti e rivestimenti | Inquilino | |
| Serramenti e infissi | Sostituzione porte, telai finestre, serrande, etc. | Proprietario |
| Riparazione serrande avvolgibili | Proprietario | |
| Riparazione porte, persiane, sostituzione parti accessorie | Proprietario | |
| Verniciatura serramenti esterni | Proprietario | |
| Verniciatura serramenti interni voluta dall’inquilino | Inquilino |
Spese condominiali inquilino e proprietario: come funziona nelle parti comuni
Come abbiamo visto, all’interno dell’appartamento, la maggior parte delle spese legate a interventi sono riservate all’inquilino; sempre nel caso in cui provengano dalla sua volontà di agire in tal senso. Adesso andiamo a vedere come funziona nelle parti comuni dell’edificio.
Cortili e cantine
| Cortili e giardini | Installazione e sostituzione di recinzioni e cancelli | Proprietario |
| Costruzione dei passi carrabili | Proprietario | |
| Riparazione e verniciatura dei cancelli | Proprietario | |
| Installazione, riparazione e sostituzione automatismi di apertura | Proprietario | |
| Manutenzione ordinaria apparecchiature di automatismo di apertura dei cancelli | Inquilino | |
| Esecuzione di pavimentazione di cortili, marciapiedi e camminamenti in zone verdi | Proprietario | |
| Realizzazione segnaletica per delimitazione posti macchina all’aperto | Proprietario | |
| Rifacimento periodico segnaletica posti auto in base all’uso | Proprietario | |
| Acquisto e messa a dimora di alberi, cespugli e prati | Proprietario | |
| Acquisto attrezzature per la manutenzione del giardino | Proprietario | |
| Riparazione attrezzature per giardino in conseguenza all’uso | Proprietario | |
| Conferimento dell’appalto e per assunzione personale | Proprietario | |
| Servizio di giardinaggio | Inquilino | |
| Sostituzione piante ornamentali | Proprietario | |
| Installazione, riparazione e sostituzione impianto di irrigazione | Proprietario | |
| Installazione, riparazione e sostituzione panchine, giochi per ragazzi, attrezzature sportive e ricreazione | Proprietario | |
| Riparazione impianto di irrigazione e attrezzature ricreative | Proprietario | |
| Installazione impianto di illuminazione | Proprietario | |
| Manutenzione ordinaria impianto di illuminazione | Inquilino | |
| Sostituzione lampadina, consumi energia elettrica | Inquilino | |
| Pulizia cortile e aree verdi, sgombero neve | Inquilino | |
| Cantine (Spazi di disimpegno) e lavanderie/stenditori | Installazione e rifacimento impianto elettrico | Proprietario |
| Sostituzione lampadine | Inquilino | |
| Manutenzione ordinaria e parti elettriche | Inquilino | |
| Installazione, rifacimento (anche parziale) e manutenzione ordinaria impianto idrico | Proprietario | |
| Sostituzione e riparazione lavatoio e serbatoi dell’acqua | Proprietario | |
| Riparazione e verniciatura stendibiancheria | Inquilino | |
| Installazione e sostituzione stendibiancheria | Proprietario | |
| Installazione, riparazione e sostituzione automatismi d’apertura | Inquilino | |
| Derattizzazione, disinfestazione insetti e serbatori raccolta d’acqua | Inquilino | |
| Consumi energia elettrica e acqua | Inquilino | |
| Tinteggiatura pareti e soffitti | Proprietario | |
| Pulizia e relativi materiali d’uso | Inquilino | |
| Scale, atri, tetti e muri | Ricostruzione struttura portante scala, gradini e pavimenti pianerottoli | Proprietario |
| Tinteggiatura e verniciatura delle pareti del vano scale, compresi infissi, parapetto e corrimano | Proprietario | |
| Opere murarie di rinforzamento dello stabile | Proprietario | |
| Fornitura, riparazioni e manutenzione straordinaria tetti e lastrici solari | Proprietario | |
| Riparazione, manutenzione e sostituzione armadietto per contatori gas, luce, acqua, contenitori per bidoni immondizie e bacheca portatarghe | Proprietario | |
| Installazione, sostituzione e manutenzione straordinaria impianto elettrico | Proprietario | |
| Fornitura guide e zerbini | Inquilino | |
| Fornitura e montaggio caselle della posta | Proprietario | |
| Installazione, sostituzione, riparazione e manutenzione straordinaria parti di impianto elettrico | Proprietario | |
| Sostituzione soneria, comando porte e cancelli, illuminazione vano scale, citofono | Proprietario | |
| Applicazione targhette nominative personali | Inquilino | |
| Installazione, riparazione e sostituzione dispositivi automatici chiusura e relative chiavi | Proprietario | |
| Sostituzione e riparazione vetri infissi | Proprietario | |
| Installazione e sostituzione impianto antincendio, comprese spese di collaudo | Proprietario | |
| Acquisto estintori | Proprietario | |
| Ricarica estintori | Inquilino | |
| Ispezione e collaudi periodici eseguiti da enti proposti con tasse id concessione | Proprietario | |
| Installazione, sostituzione, manutenzione porta lampada, plafoniere e lampadari | Proprietario | |
| Sostituzione lampadine e neon | Inquilino | |
| Consumi energia elettrica | Inquilino |
Rampe, amministrazione e ascensori
| Corsie e rampe autorimesse | Rifacimento, riparazione e manutenzione pavimentazioni | Proprietario |
| Installazione radiocomando e automatismi apertura cancelli/saracinesche | Proprietario | |
| Riparazione e piccole sostituzioni radiocomando e automatismi | Inquilino | |
| Installazione e rifacimento impianto elettrico di illuminazione | Proprietario | |
| Sostituzione lampadine, piccole riparazioni impianto elettrico e temporizzatore | Inquilino | |
| Installazione, piccola riparazione e rifacimento impianto idrico | Proprietario | |
| Installazione e sostituzione cartelli e strisce di segnaletica | Proprietario | |
| Manutenzione ordinaria segnaletica | Inquilino | |
| Sostituzione, riparazione e verniciatura guardrail, parapetti e altri elementi protettivi | Proprietario | |
| Installazione e sostituzione impianto antincendio e spese di collaudo | Proprietario | |
| Ispezioni e collaudi periodici e tasse di concessione | Proprietario | |
| Consumi energia elettrica, acqua, pulizia corsie rampe e materiali d’uso, sgombero neve | Inquilino | |
| Amministrazione | Depositi cauzionali per erogazione servizi comuni | Proprietario |
| Assicurazione stabile e impianti | Proprietario | |
| Spese amministrative, telefoniche, cancelleria e copisteria | Proprietario | |
| Spese postali invio preventivi e consuntivi | Proprietario | |
| Affitto sala per assemblee condominiali | Proprietario | |
| Copie documenti richiesti da inquilino e spese amministrative su richiesta del conduttore | Inquilino | |
| Spese assemblee straordinaria convocate dagli inquilini | Inquilino | |
| Compenso amministratore di condominio | Proprietario | |
| Tassa per occupazione temporanea suolo pubblico e Tassa passi carrabili | Proprietario | |
| Ascensore | Prima installazione | Proprietario |
| Sostituzione e riparazione cabina | Proprietario | |
| Sostituzione motore, ammortizzatori, parti meccaniche, elettriche e manutenzioni straordinarie | Proprietario | |
| Consumi elettrici per forza motrice, illuminazione e sostituzione lampade, fusibili, etc. | Inquilino | |
| Riparazione e manutenzione ordinaria cabina | Proprietario | |
| Piccole riparazioni e sostituzioni di parti meccaniche, elettriche, pulsantiere, dispositivi | Inquilino | |
| Ispezioni e collaudi periodici | Proprietario | |
| Interventi per adeguamento a norma di legge | Proprietario | |
| Manutenzione in abbonamento | Inquilino | |
| Rinnovo licenza di esercizio | Proprietario | |
| Sostituzione funi in base all’uso | Proprietario |
Autoclave e fognature
| Autoclave | Installazione | Proprietario |
| Rifacimento impianto e sostituzione per vetustà o di parti | Proprietario | |
| Sostituzione pompa, serbatoio, componenti primari | Proprietario | |
| Consumi elettricità forza motrice | Inquilino | |
| Collaudo, imposte e tasse di impianto | Proprietario | |
| Ispezioni e collaudi periodici obbligatori | Proprietario | |
| Riparazione, sostituzione e manutenzione di parti in base all’uso | Proprietario | |
| Manutenzione in abbonamento | Inquilino | |
| Ricarica pressione serbatoio | Inquilino | |
| Consumo acqua potabile e acqua calda | Inquilino | |
| Pulizia, depurazione e decalcificazione | Inquilino | |
| Fognature e scarichi | Allacciamento rete comunale per scarico acque nere e bianche | Proprietario |
| Rifacimento e riparazione rete fognante del collettore urbano al fabbricato e all’interno dello stesso | Proprietario | |
| Installazione, rifacimento e riparazione colonne montanti e rete raccolta acque | Proprietario | |
| Riparazione rete fognante, fosse biologiche e pozzi neri | Proprietario | |
| Pulizia e spurgo pozzetti a sifone | Inquilino | |
| Installazione e sostituzione impianto di sollevamento acque | Proprietario | |
| Riparazione e sostituzione cuscinetti paracqua e altre parti impianto sollevamento | Proprietario | |
| Spurgo fosse biologiche e pozzi neri, disotturazione colonne di scarico e pozzetti | Inquilino | |
| Riparazione e disotturazione sifoni e rete fognante dovute a negligenza utente | Inquilino |
Impianti e pareti esterne
| Impianto centralizzato Tv | Installazione, riparazione, sostituzione impianto centralizzato Tv | Proprietario |
| Aggiunta apparecchi impianto centralizzato Tv | Inquilino | |
| Sostituzione cavi, prese e accessori anche per ampliamento ricezione | Proprietario | |
| Impianti sportivi | Addetti | Inquilino |
| Acqua | Inquilino | |
| Installazione, riparazione e manutenzione straordinaria strutture | Proprietario | |
| Pareti esterne | Restauro e riparazione integrale facciate | Proprietario |
| Rifacimento intonaci, tinteggiature rivestimenti, basamenti, balconi e di altri motivi ornamentali | Proprietario |
Portierato e pulizie
| Portierato e vigilanza | Indennità particolari come da Contratto Nazionale e accordi particolari richiesti da inquilini | Inquilino |
| Indumenti lavoro portiere | 90% Inquilino; 10% Proprietario | |
| Salario e alloggio | 90% Inquilino; 10% Proprietario | |
| Manutenzione guardiola o abitazione portiere | Proprietario | |
| Pulizie e pre-raccolta rifiuti | Acquisto attrezzature specifiche | Proprietario |
| Salario addetto pre-raccolta rifiuti | Inquilino | |
| Contributi previdenziali e assicurativi addetto | Inquilino | |
| Sacchi pre-raccolta e acquisto materiali pulizia | Inquilino | |
| Derattizzazione e disinfestazione | Inquilino | |
| Tassa rifiuti solidi urbani | Inquilino |
Riscaldamento e acqua
| Riscaldamento, produzione acqua calda, condizionamento | Adeguamento impianto di riscaldamento | Proprietario |
| La sostituzione di caldaia, bruciatore, pompa, impianti idrico/elettrico, boiler | Proprietario | |
| Installazione e sostituzione impianto di riscaldamento, produzione acqua calda e condizionamento | Proprietario | |
| La sostituzione di apparecchiature e componenti per danno accidentale | Proprietario | |
| La riparazione di parti accessorie di apparecchiature | Proprietario | |
| Installazione e sostituzione impianto antincendio | Proprietario | |
| La ricarica degli estintori | Inquilino | |
| Ispezioni e collaudi periodici | Proprietario | |
| La retribuzione degli addetti conduzione della caldaia | Inquilino | |
| Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua | Inquilino | |
| La pulizia annuale dell’impianto | Inquilino | |
| Riparazione e manutenzione del locale caldaia | Proprietario | |
| Ricostruzione e riparazione rivestimento refrattario | Proprietario | |
| Costi fornitura calore | Inquilino | |
| Spese manutenzione e funzionamento depuratori acqua | Inquilino | |
| La manutenzione ordinaria; e le piccole riparazioni e sostituzioni per impianto autonomo | Inquilino | |
| Trattamento delle acque potabili | Installazione, sostituzione e riparazione impianto | Proprietario |
| Il consumo di sali, resine, forza motrice | Inquilino | |
| La retribuzione dell’addetto conduzione impianto | Inquilino |