Mutuo casa ed estinzione anticipata, come fare e quanto costa
Il mutuo per l’acquisto di una casa è un peso che grava su molte famiglie italiane, un peso necessario per dare ai propri cari un tetto sulla testa. Tuttavia esiste la possibilità di estinguere il proprio debito con la banca prima della scadenza. Una possibilità che in Italia, a differenza di altri paesi europei, non prevede alcuna penale.
Mutui, dal 2007 niente penali
La legge 40/2007, le cosiddette lenzuolate di Bersani, prevede che i mutui per l’acquisto della casa, per la sua ristrutturazione e per l’acquisto di immobili destinati allo svolgimento di attività economiche da parte di persone fisiche non prevedono penali se sottoscritti dal 2 febbraio 2007. Per i contratti stipulati prima di aprile 2007, invece, è previsto che, quando presenti, le penali non possano superare un limite stabilito dalla stessa legge.
La penale può essere detratta nella misura del 19%, entro il limite di 4000 euro.
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Estinzione parziale o totale
L’estinzione anticipata del mutuo può essere parziale o totale.
Nel primo caso il mutuatario restituisce alla banca solo una parte del denaro prestato. In conseguenza di ciò, l’importo della rata del mutuo può essere ridotto, oppure, se previsto dal contratto, è possibile mantenere costante la rata riducendo la durata del rimborso. È necessario informarsi presso la propria banca per sapere in quale caso ricade il proprio contratto.
Nel caso invece di rimborso totale, il mutuatario restituisce tutta la somma dovuta insieme ad alcuni costi, come le spese amministrative (qualche decina di euro, che ripagano il tempo necessario a fare i conteggi di chiusura e il disbrigo delle pratiche non previste), gli interessi maturati dalla banca dal pagamento dell’ultima rata fino al rimborso totale (i cosiddetti dietimi giornalieri) e l’eventuale penale.
Quando conviene estinguere il mutuo
Anche se l’operazione non ha penali non sempre conviene estinguere anticipatamente il mutuo. Ciò dovuto al fatto che in Italia la stragrande maggioranza dei mutui prevede un ammortamento a rate costanti, ovvero alla francese.
Ogni rata è composta da due parti. Una parte è imputata alla restituzione del capitale, un’altra al pagamento degli interessi maturati fino a quel momento. Poiché gli interessi si calcolano sul capitale residuo (cioè la somma rimasta da pagare) e la rata ha un importo fisso, all’inizio della vita del mutuo si pagherà di più in interessi, il vero costo del debito.
Per questa ragione può essere più conveniente estinguere anticipatamente il mutuo all’inizio e non verso la fine. Negli ultimi anni del contratto, infatti, la rata ripaga soprattutto il capitale, ovvero denaro che andrà comunque restituito alla banca. Se invece si vuole semplicemente sostituire il proprio mutuo con uno più conveniente, si può sfruttare l’opzione della surroga, concessa gratuitamente dal decreto Bersani.
Come si richiede l’estinzione del mutuo
L’iter varia da banca a banca e per questo conviene informarsi presso il proprio istituto. In generale la richiesta di estinzione del mutuo va effettuata a mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno. In essa il mutuatario esprime la volontà di estinguere il debito e chiede alla banca di ricalcolare la rata dovuta. Alla lettera vanno allegati copia del documento d’identità e del codice fiscale del mutuatario.
Per i mutui stipulati prima di aprile 2007, è necessario allegare anche una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che certifica che al contratto possono essere applicate le penali ridotte.
Una volta ricevuta la richiesta, la banca ha 30 giorni di tempo per riconsegnare all’(ex) mutuatario i documenti che attestano la fine del mutuo (ovviamente previo pagamento del residuo).
