Acquisto casa: controlli del fisco, quando scattano per i genitori
Tutti i controlli del fisco per acquistare casa
Acquistare una casa, negli ultimi tempi, risulta sempre più complicato. Le coppie giovani, ad esempio, non hanno capacità economiche e finanziare tanto da potersi permettere un immobile. Una gran parte di cittadini italiani ha una casa di proprietà, ereditata però di generazione in generazione o comprata con la liquidazione e l’aiuto dei genitori. Ma per i nuovi adulti acquistare una casa diventa sempre più difficoltoso, nonostante rappresenti una necessità.
Acquisto casa: problemi con il fisco
Adesso le banche chiedono più garanzie rispetto al passato e, sebbene ci sia stato da poco un calo dei costi del mercato immobiliare, c’è sempre da pagare la cauzione che costituisce il peso più grave per chi cerca di acquistare un immobile. Pertanto ci si serve, in modo sempre più frequente, alla cosiddetta donazione indiretta. Quindi, anche se la casa è registrata a nome del figlio, sono i genitori a pagare. Loro possono allora scegliere due strade. Versare l’importo direttamente sul conto del figlio oppure accreditarla immediatamente al venditore. In entrambi i casi, l’operazione non ha bisogno della presenza del notaio. Dal punto di vista fiscale, il movimento di denaro dal conto del padre o della madre a quello del figlio può causare problematiche con l’Agenzia delle Entrate. La questione si è posta più volte e a pagarne le conseguenze sono sempre i più ingenui; quelli cioè che, non essendo al corrente della normativa, agiscono in modo superficiale pur essendo in buona fede. Questo però non interessa, perché le prove sono tutto ed essere attenti con il movimento dei soldi è fondamentale.
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Come può avvenire la donazione dei genitori
Quando i genitori (o qualsiasi altro parente) vogliono contribuire, del tutto o in piccola parte, all’acquisizione della casa del proprio figlio avviene ciò che il diritto chiama donazione. La donazione è un atto libero fatto senza secondi fini. Quindi, se un genitore decide di devolvere tutti i propri beni a una sola persona, alla propria morte questa donazione deve rientrare nei conti degli altri eredi legittimari. Nello specifico coniuge e figli (in loro mancanza, i genitori) hanno diritto a una quota minima di eredità e, se questa è stata scalfita da elargizioni effettuate in vita, le stesse possono essere impugnate fino a 10 anni dalla scomparsa dell’elargente.
La donazione della casa può avvenire in due modi. Se il genitore è già proprietario dello stabile, si reca dal notaio e trasferisce la titolarità del bene. Si parla di donazione diretta. Il secondo caso si ha quando il genitore intende comprare la casa per il figlio. Quindi o bonifica l’importo al venditore oppure versa la somma sul conto del proprio figlio. In questo caso si ha la donazione indiretta. Risulta che se si acquista la casa, non conviene poi cambiare il titolare perché si raddoppierebbero i costi. Se per le donazioni è sempre indispensabile il notaio, la Cassazione a Sezioni Unite ha spiegato che ciò non è necessario con la donazione indiretta. Si va dal notaio soltanto quando si deve trasferire la proprietà del bene e non anche per ufficializzare la donazione. Questo comporta un netto risparmio.
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Acquisto casa: il fisco può controllare?
Nel momento in cui si verifica l’acquisto della casa con i soldi dei genitori, il nuovo proprietario risulterà a tutti gli effetti il nuovo titolare dell’immobile. Questo potrebbe però comportare sospetti all’Agenzia delle Entrate quando il beneficiario della donazione (cioè il figlio) non sia in grado di mantenere, economicamente, la casa. Così, quando l’Agenzia delle Entrate viene a sapere che il bene è stato comprato con il denaro di uno dei due genitori, scatta il redditometro. Il cosiddetto redditometro permette di verificare la proporzione tra l’intestazione di beni di lusso come la casa e il ricavo espresso annualmente. Quando c’è una differenza di oltre il 20%, il fisco esige chiarimenti. Inizia così la fase di controllo. In questa fase, il contribuente è chiamato, in un primo momento, a dare delle giustificazioni su come ha fatto ad acquistare l’immobile. Se il figlio non riesce a dimostrare di aver potuto comprare la casa con il sostegno economico dei genitori, rischierà, di conseguenza, sanzioni molto gravi. Infatti l’Agenzia potrà ritenere che il denaro usato è stato acquisito in nero e applicherà delle disposizioni a riguardo.
Sarà necessario conservare ed esibire le prove che dimostrino la donazione, al funzionario delle Entrate. Bisognerà tenere la copia, con data, di assegni e movimenti bancari (bonifico). Dunque, se l’acquisto dell’immobile è affrontato dai genitori, è importante agire con cautela e chiedere loro di rilasciare un assegno non trasferibile; oppure anche un bonifico con una causale idonea e chiara. L’alternativa è che i genitori versino i soldi sul conto del venditore o diano un assegno al momento dell’atto notarile.
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