Spese condominiali straordinarie: proprietario o inquilino, chi deve pagare
Spese condominiali straordinarie: proprietario o inquilino, chi deve pagare
Tutti coloro che vivono in un contesto condominiale sanno bene che, oltre alle ovvie spese legate alla propria abitazione, debbono sostenere anche le spese relative alla gestione del condominio, ovvero delle cosiddette “parti comuni” dell’edificio. Come è facile immaginare, dato che la vita condominiale può coinvolgere un’ampia quantità di soggetti (inquilini o proprietari), l’insorgere di questioni giuridiche più o meno complesse è davvero frequente.
Una di queste riguarda proprio le spese condominiali straordinarie, che sussistono laddove il condominio deliberi, a livello assembleare, opere di ristrutturazione, manutenzione o innovazione sulle parti comuni. Vediamo quindi che cosa ha recentemente stabilito la giurisprudenza in tema di pagamento delle spese condominiale straordinarie, chiarendo chi è effettivamente il soggetto tenuto a pagarle.
La più recente giurisprudenza della Cassazione sul pagamento delle spese condominiali straordinarie
La questione giuridica cui facevamo riferimento, è quella di stabilire con certezza chi deve pagare tali spese condominiali straordinarie. Cioè si tratta di capire se – in caso di compravendita di un dato appartamento – debba pagarle il vecchio proprietario o il nuovo acquirente. La Cassazione è stata molto recentemente chiamata a pronunciarsi, stabilendo un rilevante principio giurisprudenziale.
Il soggetto responsabile del pagamento delle spese condominiali straordinarie è colui che è proprietario dell’immobile al momento dell’approvazione – con delibera assembleare – dei lavori stessi. Conseguentemente per la Suprema Corte il fatto che il precedente proprietario concretizzi la compravendita prima dell’assemblea di ripartizione di queste spese, non ha alcuna rilevanza sul piano dell’obbligazione di pagamento. Tale obbligazione infatti – secondo la Cassazione – sorge alla delibera delle spese straordinarie; non dopo, e cioè all’assemblea di ripartizione delle spese, la quale si limita meramente a quantificare la spesa.
L’altra tesi giurisprudenziale in tema di pagamento di spese condominiali straordinarie
In verità, non c’è uniformità giurisprudenziale su questo argomento. Sentenze meno recenti, sia della Cassazione che di tribunali di merito, hanno affermato qualcosa di differente. Tali pronunce hanno fondato l’obbligazione di pagamento non sulla delibera di approvazione delle spese, bensì sulla effettiva attuazione (successiva) degli interventi straordinari.
Rilevando pertanto il lasso temporale della gestione di questi lavori, secondo questa tesi, è il nuovo proprietario ad essere obbligato. Esso infatti è colui che beneficerebbe dei lavori straordinari. In tale ricostruzione, è applicato il principio giuridico di origine latina “cuius commoda eius et incommoda esse debent”. Secondo tale massima,“chi gode di determinati vantaggi (gli interventi di natura straordinaria) non può non subire gli eventuali riflessi negativi di tale godimento (l’obbligazione di pagamento) ”.
E’ possibile quindi sostenere che sul punto non c’è al momento un vero e proprio indirizzo giurisprudenziale uniforme. Vediamo allora come possono vecchio e nuovo proprietario, ovviare a questo fatto.
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Gli accordi contrattuali delle parti sulle spese condominiali
Onde evitare possibili controversie sulle spese, la parti fanno quindi bene ad accordarsi specificamente sul punto, nel contratto di compravendita dell’immobile.
In caso di delibere sui lavori, è auspicabile che il venditore informi al più presto il compratore in fase di trattativa. E’ evidente che è un’applicazione del noto obbligo di correttezza, buona fede e trasparenza, indicato nel codice civile. Esso è fondamentale e se violato, comporta l’insorgere di responsabilità contrattuale che dà luogo ad una condanna per slealtà e correttezza da parte del giudice; ciò indipendentemente dalla data della delibera dei lavori straordinari.
L’ordinamento giuridico garantisce piena libertà ai contraenti e, pertanto, sono liberi di accordarsi come ritengono opportuno e, soprattutto, al di fuori di quanto affermato dalla giurisprudenza. Potranno quindi disporre a priori che le spese di natura straordinaria, siano in capo all’acquirente che ne beneficerà. Una soluzione equa e logica è anche quella di ripartire queste specifiche spese in modo paritario, e cioè ognuno sosterrà il 50% dei costi.
In conclusione, è possibile affermare che – indipendentemente dagli orientamenti giurisprudenziali sul tema – è opportuno che le parti si accordino con correttezza e buona fede ed in forma scritta; stabilendo cioè nel contratto chi è il soggetto sui cui grava l’obbligazione di pagamento dei lavori straordinari.
