Revoca amministratore di condominio, come mandarlo via
Revoca amministratore di condominio, come mandarlo via
Tutti coloro che vivono in un condominio, sanno benissimo che – periodicamente – hanno a che fare con l’amministratore del condominio, una figura professionale che si occupa della gestione del caseggiato sul piano amministrativo, fiscale, contabile e quant’altro. Tale ruolo, relativo appunto alla gestione delle cosiddette “parti comuni” dell’edificio, ha – fin dalla sua nomina da parte dei condomini – una componente strettamente “fiduciaria”.
Ciò comporta che l’amministratore di condominio deve adempiere alle sue mansioni con competenza, solerzia e professionalità. In caso contrario, darebbe luogo a condotte negligenti, se non addirittura dannose per gli interessi della totalità dei condomini. Vediamo quindi per quali motivi può essere revocato e che strumenti il legislatore dà ai condomini al fine di poter revocare un amministratore poco professionale.
Casi in cui l’amministratore di condominio può essere revocato
Il legislatore ha volutamente usato l’espressione ampia “gravi irregolarità” per indicare tutti quei comportamenti negligenti o lesivi degli interessi del condominio, i quali possono costituire valido motivo di revoca. Sono davvero molti, come molte possono essere le situazioni in cui un amministratore di condominio si dimostri negligente o poco incline a svolgere un buon lavoro. Vediamone in sintesi quanto meno alcune.
Anzitutto, frequente è il caso delle irregolarità fiscali oppure un altro valido motivo di revoca è quello legato a negligenza o scarsa cura circa la tenuta dei registri obbligatori: anagrafe condominiale, verbali delle assemblee, nomina e revoca dell’amministratore, contabilità. Ovviamente è valida ragione per allontanarlo anche il caso in cui l’amministratore non convochi l’assemblea relativa, ad esempio, a opere di manutenzione straordinaria. Altre rilevanti negligenze sono il non aver aperto un conto corrente condominiale e il non aver presentato il rendiconto condominiale.
La revoca dell’amministratore condominiale con assemblea
L’amministratore ha un rapporto di fiducia con il condominio. Ciò comporta che il venir meno di questo rapporto fa sì che la revoca possa scattare in qualsiasi momento. Tale revoca ha bisogno di giusta causa soltanto con revoca per via giudiziaria, altrimenti per la revoca di tipo assembleare non è prevista la necessità di un motivo specifico. La modalità più veloce di revoca è quella assembleare. Occorrerà chiedere all’amministratore la convocazione di un’assemblea straordinaria avente ad oggetto la revoca.
Gli specifici requisiti richiesti in sede di assemblea per la revoca
E’ da sottolineare che la convocazione è necessaria se è chiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. I condomini radunati in sede di assemblea, decideranno quindi sulla revoca, con la stessa maggioranza necessaria alla sua nomina. Perché la seduta sia svolta conformemente alla legge e possa deliberare, in prima convocazione, occorre la presenza di condomini rappresentanti almeno due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio; per la revoca, occorrerà poi il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
In seconda convocazione, invece, i requisiti sono inferiori: devono essere presenti tanti condomini per almeno un terzo del valore dell’intero edificio ed un terzo dei partecipanti al condominio; per la revoca, in questo caso, serve il voto favorevole della maggioranza dei presenti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
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La revoca dell’amministratore di condominio in via giudiziaria
L’altro strumento di revoca ammesso dall’ordinamento è quello di tipo giudiziale. Uno o più condomini possono quindi rivolgersi al giudice per ottenere revoca. Anzitutto però ci sarà obbligo di tentare la composizione amichevole della lite attraverso il sistema della mediazione obbligatoria. Esso prevede che una figura terza e neutrale, il mediatore, supporti le parti nella ricerca di una soluzione per risolvere la vicenda. In mancanza di accordo, comincerà la fase giudiziaria. Sarà fondamentale quindi il deposito di un ricorso indicante i motivi della richiesta di revoca e gli allegati che supportino le proprie tesi. Condomini ricorrenti ed amministratore avranno quindi modo di chiarire le proprie ragioni innanzi al giudice incaricato.
L’esito della via giudiziaria: accoglimento o rigetto della domanda
Il giudice scriverà un decreto motivato che accoglierà o rigetterà la domanda di revoca. Contro il decreto, è possibile rivolgersi in secondo grado alla Corte d’Appello, entro dieci giorni dalla notifica. La sentenza di appello non è ulteriormente impugnabile in Cassazione, salvo per quanto riguarda la condanna al pagamento delle spese del procedimento. Revocato l’amministratore, i condomini dovranno provvedere alla nomina di un nuovo amministratore. Se i condomini non riescono a trovare un sostituto, sarà possibile rivolgersi di nuovo al giudice, al fine di ottenere un amministratore giudiziale.
