Decreto ingiuntivo condominio: cos’è e come ci si difende
Una questione che riguarda moltissimi proprietari e inquilini di case che vivono in contesti condominiali, è quella relativa ad eventuali debiti che uno o più condomini morosi non riescono a pagare. La legge offre però degli speciali ed adeguati strumenti per risolvere queste delicate situazioni. Vediamo di seguito cosa il legislatore intende per decreto ingiuntivo condominiale e come potersi difendere da tale provvedimento.
Che cos’è il decreto ingiuntivo condominio e perché è oggetto di una specifica disciplina
Il decreto ingiuntivo è un ordine di pagamento che può essere emesso soltanto da un magistrato (tribunale o giudice di pace, a seconda dell’entità dell’importo) ed è notificato al debitore tramite ufficiale giudiziario. Per ciò che riguarda eventuali debiti di natura condominiale, è oggetto di una speciale disciplina. È possibile infatti affermare che il credito condominiale contro uno o più condomini morosi, vanta una tutela con norme specifiche e incisive. Le ragioni della scelta del legislatore sono più d’una: soprattutto rileva il fatto che il mancato pagamento delle quote condominiali porta delle conseguenze negative sulla regolare conservazione delle parti comuni ed anche sull’erogazione dei servizi comuni. Ne consegue che la difesa contro un decreto ingiuntivo condominiale deve seguire rigide regole e soprattutto deve rispettare tempistiche ben definite. Altrimenti, la sola conseguenza sarebbe il rigetto dell’opposizione, a carico del moroso opponente.
Decreto di ingiunzione condominiale: come funziona il meccanismo
L’iter che porta all’emissione di tale decreto, inizia con la richiesta del creditore di attivare una procedura giudiziaria vera e propria. E per fondare il proprio diritto sarà sufficiente un documento scritto. Il soggetto incaricato ad attivarsi per tutelare le ragioni del condominio, sarà ovviamente l’amministratore condominiale; il quale dovrà servirsi di un avvocato che, munito di una prova scritta (un verbale dell’assemblea condominiale), chiederà al giudice di emettere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Ciò significa che la legge, in queste circostanze, dà ampia tutela al condominio, prevedendo un ordine di pagamento immediato. Occorre sottolineare però che, dal punto di vista temporale, il decreto ingiuntivo può essere emesso soltanto dopo l’approvazione del bilancio preventivo o consuntivo con il piano di riparto delle spese.
Come il condomino moroso può difendersi dal decreto ingiuntivo condominio
In pratica, una volta notificato il decreto al debitore, non varrà l’usuale termine di 40 giorni per sanare la propria situazione di debito; bensì il moroso dovrà pagare subito, onde evitare il pignoramento dei propri beni. La legge però consente al condomino moroso di attivarsi contro tale decreto ingiuntivo. Potrà farlo con la cosiddetta opposizione al decreto ingiuntivo, entro 40 giorni dalla notifica dell’atto. L’opposizione rientra nella categoria delle cause ordinarie in tribunale e comporterà che il creditore dovrà dimostrare le ragioni alla base del credito; mentre il debitore dovrà opporsi contestando tali fondamenti. Permane l’obbligo di pagamento immediato anche in pendenza di giudizio, a meno che il giudice non ritenga opportuna la sospensione dell’esecutività del decreto fino al termine dell’iter giudiziario.
Eventuali errori nella difesa da decreto ingiuntivo condominio: come evitarli
È ovvio che il condomino moroso contesti con l’opposizione al decreto, le ragioni a sostegno di tale atto. Il problema però è che molte volte, in ambito di difesa processuale, sono commessi errori che vanno a discapito del moroso. Uno dei più comuni è quello di contestare il decreto per vizi alla delibera assembleare che ha evidenziato la situazione debitoria. Anche in questi casi, la giurisprudenza ha chiarito che il codice civile dà massimo 30 giorni per contestare quanto stabilito dalla delibera assembleare e dalle relative votazioni dei condomini. Tale termine decorre dalla data di approvazione della delibera. Ciò significa che la normativa fissa un rigido termine, superato il quale il moroso non può più contestare alcun eventuale vizio di una delibera che, quindi, è sanata. Per poter evitare errori, occorrerà quindi prima impugnare la delibera assembleare e poi il decreto ingiuntivo.
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Decreto ingiuntivo condominio, un altro errore diffuso: la illegittima compensazione del debito
Un altro grave errore commesso in sede di opposizione al decreto ingiuntivo è cercare di far valere, in via di compensazione, un proprio credito. Secondo la legge è illegittimo il comportamento di un moroso che, siccome vanta un credito verso il condominio (per esempio per infiltrazioni di acqua), smetta di pagare le quote condominiali. Occorre infatti una sentenza del giudice, la quale dovrà quantificare l’esatto importo dei danni. È principio assodato che il credito, per poter compensare un debito, deve essere precisato nel suo ammontare. Soltanto con una causa al condominio per risarcimento danni, potrà avere una quantificazione esatta del credito e, di seguito, potrà effettuare la suddetta compensazione.
In conclusione, è chiaro che la legge è molto precisa e rigida nello stabilire le regole con cui il debitore moroso può difendersi da un decreto ingiuntivo condominiale. Però è altrettanto vero che non vi sono particolari dubbi circa la tutela garantita in materia di diritto di difesa del debitore.
