La legge consente agevolazioni fiscali a chi intende acquistare la prima casa, però soltanto a determinate condizioni. Si tratta di un bonus ottenibile, rispettando cioè le prescrizioni imposte nella normativa di riferimento. Vediamo di seguito di chiarire se il requisito della residenza può influire sulla fruizione di detto bonus; e quali sanzioni (ed esclusioni da esse) sono previste, in caso di mancato rispetto dell’accennato requisito.
Cambio residenza: che cos’è il bonus prima casa e i requisiti
Preliminarmente, è opportuno spendere qualche parola circa il cosiddetto “bonus prima casa”; si tratta di una particolare agevolazione fiscale, prevista dallo Stato, a favore di chi si accinge a comprare una prima casa. Le motivazioni sono evidenti: facilitare l’acquisto di un’abitazione per sé e i propri familiari, a chi magari non ha un cospicuo patrimonio.
Con tale bonus, in pratica, l’acquirente risparmia sulle tasse da pagare con la sottoscrizione del contratto di compravendita immobiliare. Ciò a patto che non abbia però altre abitazioni all’interno dello stesso Comune, in cui si trova la casa appena comprata. Un altro requisito è che l’acquirente non deve essere titolare di diritto di proprietà di altro immobile acquistato allo stesso modo. Ciò significa che il bonus prima casa vale una sola volta. Laddove fosse proprietario, la legge gli consente 12 mesi per cederlo, con vendita o donazione.
Non meno rilevante è il requisito inerente la residenza; infatti il bonus in oggetto scatta soltanto se l’acquirente trasferisce la sua residenza, nel Comune in cui è ubicata la prima casa, entro 18 mesi dal rogito presso il notaio. Non rispettare tale requisito, può comportare la previsione di sanzioni, come vedremo tra breve.
Cambio residenza: le sanzioni nel caso in cui l’acquirente non si trasferisca
La legge prevede il requisito dei 18 mesi come tassativo; non rispettarlo significa perdere il bonus prima casa, cui consegue l’obbligo di pagare la maggiore imposta non versata in precedenza, e soprattutto l’obbligo di pagare una pesante sanzione pecuniaria (pari al 30% dell’imposta non versata a suo tempo). Le norme però consentono all’acquirente – che si rende conto di non poter spostare la residenza entro i 18 mesi – di evitare le sanzioni, rinunciando all’agevolazione fiscale precedentemente ottenuta, pagando però la parte di tasse non ancora versata e gli interessi legali.
Trascorsi i 18 mesi senza aver spostato la residenza, per l’interessato è ancora possibile ridurre l’impatto delle sanzioni, attraverso il cosiddetto “ravvedimento operoso“. Esso è un tipico procedimento tributario con il quale il contribuente, ammettendo di fatto le sue responsabilità all’Agenzia delle Entrate e dichiarando la volontà di pagare le imposte non versate, ottiene di fatto un abbassamento dell’importo della sanzione.
Cambio di residenza: le precisazioni della Cassazione sulle cause di forza maggiore
La giurisprudenza della Cassazione ha però integrato il dato normativo con sentenze che, affrontando casi concreti, hanno avuto, anche, la finalità di ammettere ipotesi in cui non vale la decadenza dalle agevolazioni fiscali (e la correlata sanzione). Se è vero infatti che cambiare la residenza è onere del contribuente, è altrettanto vero che i giudici hanno ammesso ipotesi di giusta causa o forza maggiore, le quali conservano l’agevolazione fiscale in oggetto.
La Cassazione ha però precisato i requisiti inderogabili, per cui le cause di forza maggiore non fanno decadere dal beneficio: deve trattarsi di evento sopravvenuto al contratto, non fronteggiabile dal contribuente e non a lui imputabile; imprevedibile; inevitabile. Tanti i casi concreti vagliati dalla Suprema Corte, in cui è stata riconosciuta la causa di forza maggiore (ad esempio il ritardo del Comune nel rilascio delle autorizzazioni, dell’abitabilità e del certificato di residenza).
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