Asta immobiliare: come funziona, chi può partecipare e regole

In un momento storico in cui per molti creditori risulta non sempre facile soddisfare il proprio diritto di credito nei confronti del debitore, la soluzione dell’asta immobiliare o giudiziaria appare una soluzione concreta ed efficace ad assicurare la dovuta liquidità al creditore stesso. Vediamo di seguito più nel dettaglio come funziona.

Asta immobiliare: che cos’è secondo la legge italiana e qual è la finalità

L’asta immobiliare (detta anche asta giudiziaria) è un tipo di attività processuale, organizzata presso l’ufficio aste giudiziarie dei tribunali. La finalità, su apposita iniziativa del giudice esecutivo, è quella di disporre la vendita forzata di uno o più beni mobili o immobili del debitore. Con la vendita in oggetto saranno soddisfatti in tutto o in parte, nelle proprie giustificate pretese, i creditori dell’esecutato o del fallito. Il vantaggio di uno strumento del genere è facilitare l’acquisto di un bene immobiliare, ad un prezzo agevolato. In pratica, con l’asta immobiliare, viene coattivamente trasferito il diritto di proprietà su uno o più beni immobili del debitore insolvente, a favore del miglior offerente dell’asta.

Chi può partecipare e quali sono i vantaggi?

Alle vendite immobiliari in oggetto (con incanto o senza) hanno diritto di partecipare tutti, a parte – ovviamente – il debitore. Peraltro, per le correlate operazioni, non serve l’assistenza di un legale o professionista. Le offerte possono essere fatte o di persona o attraverso mandatario munito di procura speciale (in funzione di rappresentanza dell’interessato). Il vantaggio di un’asta di questo tipo è dato dal fatto che il prezzo è stimato da un perito del Tribunale, e vige l’obbligo di versare l’importo dei soli oneri fiscali e le agevolazioni previste dalle norme. Non sussiste pertanto obbligo di pagare i cosiddetti oneri notarili o di mediazione. Però, per poter ottenere effettivamente il bene venduto, occorre che il saldo del prezzo sia fatto entro un termine di 4 mesi.

Qual è la differenza tra asta con incanto e senza?

Una distinzione fondamentale da farsi, in tema di aste immobiliari, quella tra asta con incanto e senza. Quest’ultima è caratterizzata da offerte dei potenziali acquirenti, presentate in busta chiusa. Le citate offerte debbono peraltro contenere la cosiddetta cauzione, che, per valore, non deve essere inferiore al 10% del prezzo proposto da colui che offre. Per la conformità alla legge di detta procedura di vendita, le offerte presentata non devono avere un valore inferiore al prezzo base stabilito e, in ogni caso, non vince l’offerta più alta, bensì il suo valore è posto come base dell’asta, fissando cioè una gara tra i partecipanti.
La gara menzionata si svolge, per legge, in udienza davanti al giudice o a un suo delegato.

L’asta con incanto è anch’essa una gara tra più offerenti, che il giudice stabilisce e coordina, qualora l’asta senza incanto non sia stata utile alla vendita. La gara termina quando sono trascorsi almeno tre minuti dall’ultima offerta, senza che nessuno abbia fatto un’offerta maggiore. In queste circostanze, la cauzione è fissata dal giudice nell’ordinanza di vendita e non è superiore al 10% del prezzo base d’asta. Una particolare differenza tra vendita con incanto e senza è che nella vendita senza incanto
l’aggiudicazione ottenuta in udienza è definitiva; invece nella vendita con incanto è possibile, anche senza aver gareggiato, fare un’ulteriore offerta entro dieci giorni dall’aggiudicazione, a patto che la nuova offerta sia maggiore di un quinto al prezzo ottenuto in gara e che si versi una cauzione doppia di quella originariamente stabilita per la prima gara.

Asta immobiliare: quali sono i compiti del Tribunale?

Nell’asta immobiliare o giudiziaria, è chiaro che un ruolo preminente è anche quello del Tribunale. Ciò perché il giudice dell’esecuzione ha l’obbligo di emettere decreto di trasferimento della proprietà dell’immobile all’acquirente (se la gara ha esito positivo). Inoltre il Tribunale ha l’onere di effettuare la trascrizione dell’operazione nei registri immobiliari. Dal punto di vista strettamente giuridico, c’è poi un particolare non di poco conto: le aste in questione prevedono anche la cancellazione di eventuali ipoteche e pignoramenti.

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