Vendita usufrutto immobile: come si fa e quando ci sono gli estremi

In materia immobiliare, non è raro avere a che fare con il diritto di usufrutto e la sua vendita o, per meglio dire, la sua cessione ad un altro soggetto che diverrà, a sua volta, usufruttuario. Vediamo di seguito in che termini e modalità la legge consente questa operazione.

Che cos’è il diritto di usufrutto?

Preliminarmente, è preferibile accennare qualcosa circa la nozione di diritto di usufrutto. Esso non è altro che un diritto reale di godimento che, in base all’art. 981 del Codice Civile, concede ad un soggetto – detto usufruttuario – la facoltà di utilizzare e godere di un bene che è di proprietà altrui. Il proprietario sarà definito, in queste circostanze, nudo proprietario, dato che ne conserva la proprietà, ma perde l’uso e il godimento del bene, che sarà del solo usufruttuario. Quest’ultimo beneficerà peraltro delle utilità che lo stesso bene potrà produrre, con l’obbligo però di non modificarne la destinazione economica.

Il diritto di usufrutto è ottenuto soltanto con alla base un atto redatto dal notaio, vale a dire un testamento. Inoltre, sul piano temporale, l’art. 980 del Codice Civile sancisce che, per le persone fisiche, tale diritto vale a tempo indeterminato, e cioè fino alla morte dell’usufruttuario. Per le persone giuridiche, il diritto in oggetto ha durata trentennale.

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Vendita o cessione usufrutto: come funziona?

A questo punto vediamo più nello specifico il caso della vendita o cessione del diritto di usufrutto ad altro soggetto. Esso può definirsi un’applicazione pratica del principio di autonomia privata: i singoli privati possono disciplinare e autoregolare liberamente i propri interessi, attraverso la loro volontà di compiere o meno atti giuridicamente rilevanti (e la cessione dell’usufrutto ne è esempio). Secondo il Codice Civile, il diritto di usufrutto può pertanto essere ceduto ad un terzo, il quale diventerà ulteriore usufruttuario. Per legge, la vendita o cessione in oggetto potrà aversi soltanto con trascrizione di atto pubblico o scrittura privata. Va da sè che, in queste circostanze, il nudo proprietario dovrà essere avvisato di questa cessione e quindi della presenza di questo nuovo usufruttuario.

In termini pratici, con questo istituto è concesso ad un terzo di godere dell’uso di un’abitazione, nelle stesse forme e modi previsti per il primo usufruttuario. Sul piano dei doveri, entrambi saranno solidalmente responsabili del pagamento delle spese ordinarie e condominiali e, in linea generale, entrambi gli usufruttuari avranno stessi diritti e doveri verso il proprietario dell’immobile.

Sul piano temporale, in caso di cessione o vendita, resta immutato il limite di tempo in cui vale l’usufrutto. Comunque parametro di riferimento sarà la vita del primo usufruttuario. Pertanto nell’ipotesi fosse stabilito un usufrutto vita natural durante, esso varrà fino alla morte del primo beneficiario. Di seguito cadrebbe il diritto anche per il secondo usufruttuario.

In conclusione, è opportuno ricordare che, nella procedura in oggetto, è sempre necessario l’intervento del notaio e gli atti da lui sottoscritti sono fondamentali ai fini della cessione.

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