Prescrizione debiti condominiali: tempo, cosa dice la legge e come evitare
Che cos’è la prescrizione dei debiti condominiali e quale finalità ha. Come si calcola e quali rimedi sono forniti per contrastarla.
Non è la prima volta che affrontiamo il tema della prescrizione, un concetto giuridico dalle svariate applicazioni. Questa volta lo facciamo con riferimento ai cosiddetti debiti condominiali, ovvero contratti dal condominio. Infatti, anch’essi sono soggetti ad un termine o scadenza. Vediamo di seguito di che cosa si tratta.
Prescrizione debiti condominiali: qual è il fondamento giuridico
Preliminarmente, al fine di considerare con più completezza l’oggetto della questione, richiamiamo brevemente che cos’è la prescrizione. Essa non è altro che un istituto, una regola giuridica (di lontana origine), la quale fa sì che, decorso un certo lasso di tempo, un diritto soggettivo non esercitato, si estingue in modo obbligatorio. Tipico è il caso del mancato rimborso per scadenza del termine entro cui esercitare il relativo diritto. La finalità di una regola come questa è preservare la certezza dei rapporti giuridici, in modo che si conservino sono quelli sorretti da effettiva volontà, e non si protraggano a tempo indeterminato, laddove questa volontà sia assente. Queste considerazioni valgono anche per la prescrizione dei debiti condominiali (ovvero delle obbligazioni assunte dal condominio), come vedremo tra breve.
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Prescrizione debiti condominiali: quali sono e da quando scatta la decorrenza?
Fondamentalmente, i debiti condominiali sono rappresentati da due categorie differenti. La prima è legata alle spese ordinarie, dette anche fisse o periodiche (ad esempio le pulizie delle scale); la seconda è invece legata a spese di natura straordinaria (come, ad esempio, l’improvvisa e dovuta ristrutturazione di un tetto che ha perso dei pezzi). Secondo le indicazioni fornite dal legislatore, inoltre, i debiti condominiali per spese ordinarie sono prescritti nel termine di 5 anni, quelli per spese straordinarie nel termine decennale.
Circa il momento dal quale scatta la decorrenza del termine di prescrizione dei debiti condominiali, la giurisprudenza della Cassazione ha avuto il merito di fare il punto, affermando che tale decorrenza va calcolata a partire dalla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese; e del correlato stato di riparto, il quale fissa la misura della spesa per ogni condomino, rispetto alla spesa complessiva. In pratica, dalla data di quel provvedimento sarà generato il credito in capo al condominio e il conseguente debito del condomino.
Quali sono le conseguenze di tale situazione? Come evitare il decorso della prescrizione?
Riassumendo, il debito condominiale ha la sua causa da un altro debito, quello del singolo condomino (o di più condomini), che non fa fronte alla spese dovute, per proprio inadempimento. In pratica il debito condominiale è quell’obbligazione che grava sull’intero condominio, verso un soggetto terzo, come ad esempio, un’impresa di pulizia che non è pagata da ogni condomino per la relativa quota. Però il condominio potrà tutelarsi ed agire per recuperare le somme. Infatti, tra gli obblighi dell’amministratore del condominio, c’è quello di agire per la riscossione coattiva delle quote dovute dai condomini debitori, entro 6 mesi dalla cosiddetta chiusura dell’esercizio.
A questo punto, domandiamoci con quali concreti strumenti l’amministratore di condominio può contrastare la prescrizione dei debiti condominiali. Può farlo in due modi distinti. O con la notifica del decreto ingiuntivo, mirato a ottenere quanto dovuto dai debitori, oppure con un sollecito di pagamento, attraverso raccomandata con avviso di ricevimento, o anche con la PEC.
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