Rent to buy: come funziona per acquistare casa poco alla volta

Di seguito affrontiamo l’argomento del rent to buy, una nuova tipologia contrattuale di ambito immobiliare, introdotta nel 2014 dal cosiddetto Decreto Sblocca Italia. Vediamo in che cosa consiste esattamente, quale finalità e quali vantaggi ha.

Rent to buy: che cos’è secondo la legge italiana?

Com’è facilmente intuibile dal nome, il rent to buy è un tipo di contratto di origine anglosassone, recentemente reso oggetto di norma anche in Italia. Letteralmente significa “affitta per comprare” e appunto sintetizza la duplice operazione da cui è caratterizzato: contratto di affitto ed eventuale futuro acquisto di un qualsiasi immobile (appartamenti, negozi, uffici, capannoni industriali, terreni agricoli). In altre parole, si tratta di una locazione preparatoria all’acquisto. Abbiamo quindi un particolare tipo di compravendita con cui il futuro acquirente può entrare subito nell’immobile che, in prospettiva, potrà comprare; inizialmente sarà inquadrato come inquilino/affittuario e all’interno dell’immobile potrà meglio valutare l’opportunità del futuro acquisto. Caratteristico del rent to buy è comunque il pagamento del canone, da suddividersi però in due parti: una destinata ad essere vero e proprio corrispettivo per l’utilizzo e la permanenza nell’abitazione; l’altra mirata ad essere una sorta di acconto sul prezzo di vendita, il quale avrà l’effetto di diminuire il prezzo finale di acquisto. In pratica, questo ibrido tra un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile, ha il merito di consentire al proprietario di intascare un canone ed eventualmente anche il prezzo della futura vendita; contestualmente il locatario potrà meglio ponderare l’opportunità di portare avanti l’iter fino all’acquisto.

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Le fasi e il canone nel rent to buy: c’è obbligo di comprare?

In sintesi, il rent to buy è caratterizzato pertanto da due fasi: la prima fa riferimento alla concessione dell’immobile in affitto con canone pattuito a priori; la seconda, invece, comporta il trasferimento (eventuale) della proprietà dal concedente al conduttore. La legge vigente – è importante farlo notare – non obbliga ambo le parti a perfezionare la vendita; inoltre, non impone alcun trasferimento automatico del bene al termine del periodo di affitto. Semplicemente, le norme in merito consentono una mera facoltà di acquisto al conduttore. Circa il fattore canone, nel contratto scritto saranno comunque da indicare le due componenti in cui è diviso il canone: quota di affitto e quota destinata a ridurre il prezzo di acquisto. Le parti possono concordare con discrezionalità il termine entro cui far valere l’eventuale acquisto, in ogni caso entro i dieci anni.

Dal punto di vista dei vantaggi di questa particolare tipologia di contratto, il venditore locatore può avere un maggior numero di possibili acquirenti, magari fissando un prezzo a lui più conveniente (con canoni di affitto più alti); circa i rischi connessi al rent to buy, il proprietario potrebbe però incappare nella spiacevole situazione di trovare l’immobile occupato dal conduttore inadempiente. Per il conduttore, invece, c’è il vantaggio di “testare” l’immobile che in futuro potrebbe comprare, a patto però di sostenere un importo di canone ovviamente più alto di quello di una locazione ordinaria.

Inoltre, il conduttore è tutelato, in caso di stipula del rent to buy, dalla trascrizione di questo contratto nei registri immobiliari. Tale operazione permetterà al locatario di acquistare il bene – se lo vorrà – libero comunque da ipoteche o pignoramenti che emergano dopo la trascrizione. Per legge, la trascrizione del rent to buy dura al massimo 10 anni.

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