Divisione immobile e tabelle millesimali: quando e come si modificano

Le ragioni che possono condurre a voler dividere un immobile sono svariate. Magari delle persone che originariamente ci abitavano, ne rimangono solo alcune e le restanti decidono di dividerlo in due parti, affinché una delle due sia venduta o affittata a terzi. Vediamo che risposte dà la giurisprudenza, circa il rapporto tra divisione immobile ed eventuale modifica delle cosiddette tabelle millesimali.

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Millesimi e tabelle millesimali: cosa sono? quando cambiano?

In breve, prima di affrontare l’argomento menzionato sopra, richiamiamo opportunamente il concetto di millesimo e tabella millesimale. Con la parola “millesimi” intendiamo, in sostanza, i valori proporzionali di ciascuna unità immobiliare con riferimento alle parti comuni dell’edificio. Mentre con i termini “tabella millesimale” fondamentalmente si fa riferimento al documento, da allegare al regolamento di condominio, che riassume e sintetizza i millesimi di proprietà sussistenti presso ciascuna unità immobiliare che compone l’edificio.

In particolare, le tabelle millesimali possono essere modificate soltanto per rettifica di un errore al momento della redazione di esse, e occorre porvi rimedio (sussiste cioè una differenza errata tra valore attribuito ad un immobile e valore effettivo). E di modifica si tratterà anche nel caso in cui il valore di un appartamento cambia per più di un quinto, a causa di modifiche alla struttura fisica di esso.

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Divisione immobile e tabelle millesimali: c’è modifica?

A questo punto, chiediamoci se la divisione immobile di un condominio fa sì che si debba modificare la tabella millesimale. Come spesso succede per situazioni strettamente pratiche e concrete, è la giurisprudenza a dare utili risposte. Pertanto, la Cassazione ha affermato che, in queste circostanze, non occorre modificare le tabelle condominiali, per la mera divisione in oggetto. Piuttosto occorrerà ripartire i millesimi del precedente unico immobile, tra i due immobili risultati a seguito della divisione immobile. Sarà poi l’assemblea condominiale ad avere l’obbligo di suddividere le spese fra tutte le nuove frazioni immobiliari e fra i rispettivi titolari, individuando i valori proporzionali in millesimi. Detto con maggior sintesi, la divisione in due appartamenti non comporta alcuna variazione o modifica delle tabelle millesimali.

In pratica, i millesimi prima relativi ad un unico appartamento sono distinti in due millesimi differenti, in base del valore di ciascun appartamento, risultante dopo la divisione immobile. Infatti, la divisione immobile comporta meramente una differente intestazione della quota millesimale, che in un primo tempo era legata ad un solo condomino. Ne consegue che non occorrerà mutare le tabelle millesimali suddette, bensì semplicemente adattare le regole di gestione del condominio alle conseguenze della divisione immobile.

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