Casa in affitto e lavori manutenzione: suddivisione inquilino-proprietario?
Casa in affitto: cosa dice la legge circa le spese di manutenzione e miglioramento? come sono suddivise le spese tra inquilino e proprietario?
È una questione pratica sicuramente non rara, quella relativa ai lavori di manutenzione, riparazione e miglioramento, in una casa in affitto. Chiediamoci di seguito, facendo riferimento alle norme in vigore e a cosa dice la giurisprudenza, chi paga per l’esecuzione di questi interventi all’interno dell’immobile.
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Casa in affitto: usura delle cose e guasti, chi paga?
A rispondere al quesito del titolo ci aiuta, come al solito, la normativa vigente. Pertanto, se è vero che un affittuario si serve dell’appartamento quotidianamente, è altrettanto vero che le cose presenti al suo interno vanno incontro ad usura, dovuta all’utilizzo ripetuto, e deterioramento nel corso del tempo. La regola è che, in queste circostanze, le riparazioni di ordinaria amministrazione saranno a carico dell’inquilino della casa in affitto (per riparazioni diverse da quelle ordinarie, il conduttore dovrà in ogni caso avvertire previamente il locatore proprietario). Se invece, si tratta di cose oggettivamente vetuste (ad esempio delle porte o persiane), la spesa per la sostituzione o la riparazione ricade sul proprietario. Per ciò che attiene ad i guasti (ad esempio la rottura di una tubatura o dell’impianto elettrico domestico), la responsabilità per la riparazione è del proprietario, salvo che la causa non dipenda da colpa dell’inquilino (altrimenti sarà quest’ultimo a dover fronteggiare le spese).
Interventi di miglioramento: chi paga?
Per ciò che attiene agli interventi di miglioramento dell’appartamento, con cui esso è reso più confortevole per chi ci vive, la legge consente all’inquilino di operarli, nel limite però della diligenza del buon padre di famiglia e senza cambiare la destinazione d’uso della cosa. In sostanza, sono pur sempre interventi che innalzano la qualità della casa in affitto e il suo valore in denaro. Circa le spese, il locatario non ha diritto al rimborso per i miglioramenti da lui eseguiti nella casa in affitto, salvo autorizzazione espressa del proprietario. Come chiarito dalla Corte di Cassazione, non basta la conoscenza dell’intervento, occorre l’evidente consenso (in base ad un vaglio di tipo economico e di convenienza dei lavori) da parte del proprietario, per ottenere poi l’indennità.
In conclusione, altri interventi sulla casa in affitto possono essere rappresentati dalle cosiddette innovazioni. Esse sono quelle opere nuove e funzionali alle specifiche esigenze del proprietario. La legge sul punto è chiara: gli interventi di innovazione sono concessi al locatore a sue spese, e comunque tenendo presente il limite di non diminuire in modo sostanziale la possibilità di godere del bene da parte dell’inquilino: una sorta di bilanciamento tra diritto all’innovazione e diritto al godimento del bene da parte di chi ci abita.
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