Contratto comodato d’uso immobiliare: ecco come si registra e differenza locazione

Sono tante le applicazioni pratiche che oggi ha il cosiddetto contratto di comodato d’uso immobiliare. Esso si distingue dal contratto di locazione e segue un iter di registrazione. Vediamo di che si tratta.

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Contratto di comodato d’uso: perché è importante conoscerlo? perché è diverso dalla locazione?

Per rispondere alla domanda del titolo basta fare riferimento agli svariati casi concreti che portano a servirsi di un tale tipo di soluzione abitativa. Occorre semplicemente pensare a quelle ipotesi in cui i genitori diano al figlio e alla sua famiglia, una loro abitazione di proprietà, per garantire al nucleo familiare un tetto entro cui abitare in modo gratuito, perché magari il figlio ha perso il lavoro o è disoccupato e quindi non potrebbe altrimenti sostenere i costi di un mutuo, o anche di un canone di affitto. Altri casi diffusi sono quelli in cui un proprietario, con comportamento assai altruista e solidale, aiuti un amico o conoscente in forte difficoltà economica, facendo sì che soggiorni in un suo appartamento, senza costi. In tutte queste circostanze, la soluzione il gioco è il contratto di comodato d’uso immobiliare. Tale accordo si differenzia dal contratto di locazione, essenzialmente per la mancanza della quota di canone, ovvero quella somma di denaro che l’affittuario è tenuto a versare mensilmente al proprietario, come corrispettivo per poter continuare a vivere nell’appartamento dato in locazione.

I caratteri essenziali del comodato

Secondo la lettera del Codice Civile (art. 1803), il contratto di comodato d’uso è quell’accordo con cui una parte (il proprietario) concede all’altra (comodatario) una cosa, un bene mobile (ad esempio un veicolo o un libro) o immobile (ad esempio una villa), affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il contratto si svolge in modo assolutamente gratuito e non oneroso; la sua durata è variabile ed è lasciata alla libera scelta delle parti. In ogni caso, alla data pattuita per la riconsegna della cosa, questa dovrà essere riconsegnata senza indugio dal comodatario. Laddove, invece, la durata non sia stata stabilita nell’accordo, il comodatario dovrà comunque riconsegnare la cosa se e quando il comodante esprimerà la volontà di riaverla indietro.

È importante far notare che il contratto comodato d’uso (anche nel caso dell’immobile), per sua natura, non richiede di essere realizzato in forma scritta: è sufficiente anche solo l’accordo a voce o verbale. È chiaro però che, laddove vi fosse controversia in merito al contratto stesso, in assenza di elementi scritti, potrebbe risultare molto più difficile provare le proprie (legittime) pretese innanzi al giudice.

Quando è necessario registrarlo?

Svolte le necessarie premesse sul contenuto del contratto di comodato d’uso, vediamo se e quando la registrazione è da intendersi obbligatoria. La registrazione non è altro che quella procedura amministrativa che un privato inizia, presentando un contratto, e quindi una libera stipulazione di un accordo tra le parti, all’Agenzia delle Entrate. L’iter prevede il pagamento della cosiddetta imposta di registro e fa sì che all’atto sia apposto un timbro, il quale dà garanzia di data certa all’atto e conseguente opponibilità ai terzi. Insomma, la registrazione ha la non irrilevante funzione di garantire la regolamentazione tra i privati, risultante appunto dal contratto.

Occorre a questo punto specificare che la legge vuole che la registrazione di un contratto di comodato d’uso immobiliare, si faccia esclusivamente in 2 ipotesi precise: nel caso in cui il contratto in oggetto sia stato redatto in forma scritta (altrimenti, non sarà necessaria); e nel caso in cui il contratto di comodato d’uso immobile sia stato sì concluso verbalmente, ma sia anche richiamato in altro atto da registrare. Appare doveroso ribadire che è assai utile scrivere questo contratto, onde evitare eventuali future contestazioni e beghe legali.

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Quali sono le modalità della registrazione?

Al fine di procedere alle formalità della registrazione, gli interessati dovranno recarsi, entro 20 giorni dalla data di stipula dell’atto scritto, alla sede locale dell’Agenzia delle Entrate. Dovranno portare con sè, anzitutto, le fotocopie dei documenti di identità di comodante e comodatario e almeno 2 copie del contratto da registrare, con firme in originale; sottoscrivere il modello 69 e applicare sul contratto una marca da bollo da 16,00 Euro ogni 4 facciate. Particolare non meno rilevante, dovranno pagare la correlata imposta di registro pari a 200,00 Euro con il cosiddetto modello F23.

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