Subentro erede contratto di locazione: locatore o conduttore, come si fa

Con la Risposta n. 297 l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti importanti in merito al contratto di locazione di un immobile commerciale categoria C/1, e in particolare cosa accade nell’eventualità in cui subentra un erede e se sia possibile istituire un regime di cedolare secca o se l’opzione non è percorribile. Andiamo quindi a vedere cosa dice l’AdE in proposito.

Contratto di locazione immobile commerciale: il caso

Quando un immobile commerciale categoria C1 passa in eredità a un altro soggetto, gli stessi, sotto contratto di locazione, possono usufruire del regime di cedolare secca? Citando la Legge di Bilancio 2019, l’Agenzia delle Entrate ricorda che “il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi a oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa, rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggetto al regime della cedolare secca, con l’aliquota del 21%”. Questa opzione non è percorribile nei contratti stipulati nel 2019, se al 15 ottobre 2018 risulti “un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

Contratto di locazione locale commerciale e cedolare secca: l’AdE risponde

Quando un immobile passa in eredità, risponde l’AdE, bisogna capire se il soggetto estinto, al momento del decesso “aveva il diritto (trasmesso poi all’erede per effetto del subentro) di optare per il regime della cedolare secca in ordine a tali contratti di locazione”. Tuttavia, dal caso in oggetto, si evince che al momento del decesso il locatore non aveva questo diritto. Ci significa che “anche l’erede non potrà optare per il regime della cedolare secca fin quando i relativi contratti di locazione non soddisfino i requisiti richiesti”. Entrando più nel dettaglio, “se uno dei contratti di locazione scade nel corso del 2019, vale a dire termina la scadenza naturale prevista nel contratto, l’erede potrà optare per il citato regime fiscale in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione”. Questa proroga sarebbe considerata come un contratto di locazione stipulato nel 2019.

Come si fa il subentro

Nel caso in cui il locatore deceda il contratto resterà valido comunque fino a scadenza. La morte del locatore, pertanto, determina un subentro. Ciò significa che l’imposta di registro non sarà dovuta, mentre le imposte di registro per l’eventuale proroga o annualità successiva sì. A ogni modo bisognerà inviare una comunicazione con raccomandata A/R all’Agenzia delle Entrate in cui si esplichi la volontà dell’erede di subentrare nel contratto in essere. Nell’eventualità il contratto sia nel regime di cedolare secca, l’erede dovrà inviare al conduttore una raccomandata A/R in cui affermano di essere i nuovi locatori, confermando la permanenza nel regime di cedolare secca.

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