Penale contratto di affitto 2019: quando si può inserire e a che condizioni
Penale contratto di affitto: che cos’è, come funziona e che cosa dice la Cassazione a riguardo. Quando scatta e a quali condizioni.
È risaputo che l’argomento affitti presenta diversi aspetti delicati, inerenti il rapporto contrattuale tra locatore/proprietario dell’immobile e locatario/affittuario, ovvero colui che – dietro pagamento del canone – ha diritto ad abitare nell’immobile affittato. Vediamo allora se è legale porre una eventuale penale contratto di affitto e, se sì, quando è possibile inserirla e a quali condizioni.
Penale contratto di affitto: qual è il contesto di riferimento
La penale contratto di affitto è, potenzialmente, un valido strumento per far valere i diritti del proprietario dell’abitazione, nei confronti dell’inquilino non rispettoso di quanto pattuito nel contratto di locazione. Per far sì che l’affittuario non in regola con il pagamento dei canoni, lasci l’abitazione, è prevista – com’è noto – la procedura di sfratto dell’inquilino moroso, ma sappiamo che è un iter, oltre che costoso per il proprietario, anche complesso e macchinoso, dal punto di vista giudiziario. Pertanto potrebbe darsi che il proprietario preferisca incentivare l’inquilino ad andarsene attraverso l’inserimento, nel testo del contratto di affitto, di una clausola penale contratto di affitto.
Essa ha l’effetto di indurre l’affittuario moroso a lasciare l’abitazione quanto prima, pena il pagamento di una sanzione pecuniaria per ogni giorno di ritardo. Va detto che, allo stato attuale della normativa sui contratti di affitto, non c’è una previsione di legge ad hoc, che espressamente regola la questione della possibilità di inserire una clausola penale contratto di affitto. Ma sul punto, si è recentemente pronunciata la Corte di Cassazione, con un intervento quanto mai utile (la sentenza n. 19523 del 2019).
Come funziona il meccanismo della clausola penale contratto di affitto?
La clausola penale, in via generale, è regolata dal Codice Civile, all’art. 1382 (“Effetti della clausola penale“). Pertanto, le parti che sottoscrivono un contratto hanno facoltà di inserire, tra le disposizioni che lo compongono, una specifica clausola penale finalizzata, in caso d’inadempimento o di ritardo nell’adempimento da parte di uno dei contraenti, a far sì che il soggetto inadempiente versi all’altro una certa prestazione (solitamente una somma di denaro).
Tecnicamente, la clausola penale contratto di affitto potrebbe ritenersi una sorta di risarcimento forfettario e prefissato, a prescindere dall’intervento del giudice e della prova del danno. È ammissibile, tuttavia, che la parte interessata intenda provare in giudizio, di aver patito un danno maggiore della penale stessa, domandando giudizialmente una somma maggiore a titolo di risarcimento ordinario.
La clausola nei contratti di affitto: cosa dice la Cassazione
Come accennato, sulla questione della legalità della clausola penale contratto di affitto, è intervenuta da poco tempo la Corte di Cassazione, con una pronuncia di orientamento. In estrema sintesi, la Suprema Corte ammette che i contraenti possano inserire una clausola penale contratto di affitto: ciò in considerazione dell’ampia autonomia negoziale dei privati in materia di contratti di locazione, ovvero della libertà che hanno proprietario ed inquilino, di regolare come preferiscono, il contenuto del contratto.
Insomma, la clausola penale non dà luogo ad un contratto indipendente da quello originale, bensì è parte integrante di quest’ultimo. Essa ha la funzione “ammonitoria” di prevedere che, in caso di inadempimento dell’inquilino o di ritardo da parte di esso nel rilascio dell’abitazione, questi dovrà pagare una somma di denaro forfettaria al proprietario. Nello specifico, quest’obbligo scatterà al momento della cessazione della locazione (per scadenza temporale del contratto) oppure a seguito della notifica del provvedimento di sfratto per morosità da parte del giudice.
Se ti interessa saperne di più sulla possibilità di pignorare l’affitto, clicca qui.
Le condizioni economiche della penale in oggetto
La Cassazione ha avuto modo di esprimersi anche con riferimento all’aspetto economico della clausola penale contratto di affitto. In effetti, le parti sono libere di modulare il valore della penale come meglio credono, ma nel rispetto della proporzione all’interesse all’adempimento, da parte del creditore. Su questo punto, la Suprema Corte ha affermato che la clausola penale contratto di affitto può, in via eccezionale, avere un valore anche pari al 150% dell’entità del canone mensile, laddove l’inquilino non rilasci l’immobile alla scadenza del contratto.
È chiaro l’intento di una penale di questo tipo: dissuadere l’inquilino dall’idea di restare ad oltranza nell’abitazione. È vero anche che, per giustificare una penale molto costosa, occorre guardare alla categoria di immobile, nonché alla lentezza delle procedure di sfratto.
In conclusione, la giurisprudenza di legittimità ha rafforzato e confermato la possibilità di inserire una clausola penale contratto di locazione all’interno del testo originale, essendo un’espressione lecita dell’autonomia negoziale dei privati.
Segui Termometro Politico su Google News
Scrivici a redazione@termometropolitico.it
