Di seguito vediamo di affrontare una questione anche tecnica, ma soprattutto pratica e concreta, nella generalità dei condomini della penisola. Parliamo della cosiddetta prescrizione oneri condominiali: ecco come funziona e quali fattori occorre tener presente.
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Prescrizione oneri condominiali: il contesto di riferimento
Anche agli oneri o spese condominiali si applica l’istituto della prescrizione che trova la sua disciplina generale civilistica, negli art. 2934 e seguenti del Codice Civile. In particolare l’art. 2934 afferma che: “Ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge. Non sono soggetti alla prescrizione i diritti indisponibili e gli altri diritti indicati dalla legge“. È abbastanza evidente che le spese o oneri condominiali hanno a che fare con diritti disponibili (ovvero che possono essere ceduti dal titolare o essere oggetto di rinuncia). Occorre anche ricordare che il tempo necessario per il compimento della prescrizione non è identico per tutti i diritti: accanto alla prescrizione detta ordinaria (dieci anni, art. 2946 c.c.), vi sono altre prescrizioni più brevi (artt. 2947 e ss., c.c.).
Le spese o oneri condominiali, invece, comportano un obbligo di pagamento legato all’uso e alla manutenzione delle parti comuni di un condominio. Esse, suddivise in ordinarie e straordinarie, insomma riguardano la gestione nel tempo dell’edificio ed attengono alle pulizie, illuminazione, compenso dell’amministratore ecc.
Funzionamento e tempistica
Cerchiamo a questo punto di fare un po’ di chiarezza circa il funzionamento della prescrizione oneri condominiali. Secondo la legge vigente, le quote condominiali si prescrivono con termini differenti in base alla natura della spesa. Pertanto, basilare è capire qual è il termine iniziale da cui inizia a decorrere il tempo utile ai fini della prescrizione. L’amministratore di condominio è obbligato ad agire alla riscossione coattiva dalle quote dovute dai condomini morosi ed in debito, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. La regola generale sulla prescrizione civilistica, dispone che il termine ordinario di prescrizione si compie decorsi dieci anni. È previsto altresì un termine breve di cinque anni, fondato sulla periodicità della prestazione.
La Cassazione, come spesso succede, è stata illuminante e, in una sua sentenza, ha affermato che per le “spese condominiali (ordinarie), per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’art. 2948 c.c. n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti (sentenza Cassazione n. 12596 del 2002), la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto. Tale delibera, costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino” (sentenza Cassazione n. 4489 del 2014).
In sintesi, in relazione alle prescrizione oneri condominiali ordinari (pulizia, manutenzione, illuminazione, bollette ecc.), il termine di prescrizione è pari a 5 anni; mentre per la prescrizione oneri condominiali straordinari (ad esempio le spese per rifare il tetto o la facciata), il termine è quello ordinario, vale a dire decennale (essendo interventi straordinari e non periodici). Concludendo, in base al tipo di spesa, varrà una prescrizione oneri condominiali diversa. E sarà utile tener conto anche dell’art. 2935 del Codice Civile (“Decorrenza della prescrizione“), per capire qual è il momento effettivo per l’inizio della decorrenza del termine di prescrizione oneri condominiali. Tale articolo infatti, in modo assolutamente cristallino, sancisce che: “la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere”.
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