Mutuo per acquisto casa da affittare: pro e contro, la guida

Spesso parliamo di accendere un mutuo per l’acquisto della prima casa, proponendo diverse soluzioni e le migliori offerte del momento, sia per chi opta per un tasso fisso, sia per chi preferisce un tasso variabile (che può essere più conveniente del primo se a breve termine). Tuttavia aprire un mutuo potrebbe essere considerato anche come una sorta di investimento a lungo termine. Ma come? L’accensione dei mutui può essere considerata un investimento? Sì, se la casa che si sta acquistando la si vuole affittare. Chi ha le possibilità economiche per farlo può ragionare su pro e contro di questo investimento, in un momento storico in cui il mercato immobiliare non rientra tra le prime opzioni di un rendimento efficace. Proviamo a sintetizzarli.

Mutuo acquisto casa da affittare: conviene davvero?

L’equazione è semplice: si trova un immobile da acquistare, si decide di investire sul mattone accendendo un mutuo, si segue la procedura stabilita dalla normativa (con tanto di imposte da pagare), quindi si affitta la casa. Il canone di locazione servirà a ripagare il mutuo e in breve tempo la casa si ripagherà da sola. Servirà comunque un piccolo investimento iniziale, ma lo scopo è duplice: da un lato pagare il mutuo tramite l’affitto pagato dal locatario, dall’altro, in prospettiva, un’entrata aggiuntiva. Facile a dirsi, ma a farsi servirebbero dei ragionamenti più oculati e basati sulle personali esigenze.

Quanto costerebbe?

L’investimento iniziale è obbligatorio, ma se inizialmente il progetto è quello di renderlo per l’appunto un investimento e non un vuoto a perdere, allora si può pensare di farlo. Accendere un mutuo significa dare un anticipo alla banca e pagare una rata mensile, versare le imposte dovute (ad esempio l’imposta di registro più alta per la seconda casa), senza dimenticare che non sarà neppure possibile detrarre gli interessi passivi del mutuo, trattandosi, come abbiamo appena detto, di una seconda casa. C’è poi l’Imu da pagare ogni anno e le relative tasse locali. Insomma, all’inizio si spende e molto. E con il dubbio che trovare un locatario che paghi puntualmente non sia così semplice. Ma tutto questo va considerato anche alla base di un altro fattore: l’ubicazione dell’immobile.

Mutuo per acquisto casa da affittare: dove conviene

Se ci troviamo in una grande città (Roma, Milano, Firenze, etc.) o in un posto turistico (di mare, ma anche di montagna) sarà più facile trovare un locatario, anche temporaneo, che voglia soggiornare per medi-lunghi periodi nell’immobile da voi acquistato. Nelle grandi città, inoltre, è più facile trovare un locatario che si sia appena trasferito per motivi di lavoro (o di studio) e che quindi abbia bisogno di un tetto sopra la testa. In questo caso l’affitto può essere quasi sempre garantito e la spesa del mutuo potrà diventare nell’arco di qualche anno veramente un investimento. Se invece ci si trova in un piccolo comune, le difficoltà aumentano e il rischio di un investimento a perdere salgono di quota, considerando anche le imposte annuali da pagare sulla seconda casa.

Alla luce di quanto sopra esposto, come spiega bene Facile.it, “è chiaro come sia necessaria prudenza e un’accurata valutazione per capire se, tirate le somme, l’affitto riscosso riesce a coprire per intero le spese”.

Nel primo caso, comunque, la soluzione migliore sarebbe optare per un mutuo a breve termine (per chi ha le disponibilità) a tasso variabile (più conveniente al momento per i finanziamenti di breve durata) e pronto per essere affittato. Ma in conclusione possiamo riassumere che la convenienza di aprire un mutuo per l’acquisto di una seconda casa da affittare dipende da due componenti principali: le disponibilità economiche da investire e l’ubicazione dell’immobile, e quindi la reale fattibilità di un affitto duraturo e garantito che consenta di far rientrare le spese effettuate e trasformarsi nel tempo in una rendita.  

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