Quando una persona è intenzionata ad affittare o comprare una casa, può decidere di rivolgersi alla cosiddetta agenzia immobiliare. Tale ufficio si avvale dei suoi agenti immobiliari per effettuare attività di intermediazione nei casi di compravendita o locazione (affitto) di immobili. Vediamo allora quando il privato non ha obbligo giuridico di pagare l’agente immobiliare, ovvero quando la provvigione non è dovuta.
Agente immobiliare: chi è in sintesi
Solitamente il privato si trova ad aver a che fare con la figura dell’agente immobiliare, dopo aver preso contatto con una delle tantissime agenzie immobiliari sparse nella penisola. Tale agenzia, di seguito, assegna al privato uno dei suoi agenti, che avrà l’obiettivo di svolgere in concreto l’attività di intermediazione e di guidare, pertanto, il privato verso la stipula della locazione o della compravendita di un dato immobile.
La sua attività di assistenza dev’essere sempre orientata a criteri di imparzialità, trasparenza ed indipendenza. Anzi, è diritto del privato consumatore pretendere che l’agente o mediatore immobiliare si comporti con correttezza e professionalità. La legge infatti prevede che, laddove l’agente immobiliare non si conformi a questi obblighi (deontologici), il privato non è obbligato a pagare la provvigione all’agenzia immobiliare (e conseguentemente all’agente stesso).
Quando non pagare l’agente: intervento non richiesto e violazione del dovere di indipendenza e correttezza
Una prima ipotesi in cui non sussiste obbligo di pagare una provvigione all’agenzia, ricorre quando l’intervento dell’agente non sia stato richiesto effettivamente ed, anzi, è emerso l’espresso dissenso di una parte ad utilizzare i suoi servizi professionali. Nella prassi di solito l’incarico all’agente è conferito in forma scritta, con un vero e proprio contratto.
Ma nella realtà non è raro che l’incarico sia affidato soltanto oralmente, senza formalismi oppure che l’agente, senza alcun conferimento conoscibile ad ambo le parti, segnali al privato informazioni legate alla conclusione dell’affare. In altre parole, laddove una delle parti della trattativa manifesti dissenso verso l’utilizzo delle prestazioni rese dall’attività dell’agente, oppure laddove la parte neanche si renda conto dell’esistenza di un agente – e del suo contributo – durante le trattative, non sarà tenuta al pagamento della provvigione.
Il pagamento della provvigione non è obbligatorio anche nel caso in cui l’agente immobiliare non osservi il dovere di restare indipendente ed imparziale e perciò neutrale, rispetto alle parti intermediate durante le trattative. Pertanto, oltre a non avere con la parte intermediata alcun rapporto di dipendenza, subordinazione, collaborazione o rappresentanza di qualsiasi tipo, egli deve anche non agevolarne gli interessi, a danno degli interessi dell’altra. Altrimenti non non vale alcuna provvigione. Anzi secondo la Corte di Cassazione, l’agente immobiliare è tenuto sempre a comunicare gli elementi (ad esempio dei vizi) che potrebbero indurre una parte a non concludere il contratto oppure a sottoscriverlo a condizioni diverse.
Nessuna provvigione senza iscrizione nel Registro degli agenti
L’agente immobiliare ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, a condizione che sia iscritto al registro delle imprese o al REA (Repertorio Economico Amministrativo). Tale iscrizione in pratica funge da prova e da garanzia di professionalità e preparazione dell’agente immobiliare.
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