Vediamo di fare il punto sulla cosiddetta usucapione immobile, ovvero di capire qual è l’assetto normativo oggi vigente, circa questo specifico modo di acquisto della proprietà di un bene. In particolare chiariamo come funziona la mediazione con riferimento all’usucapione immobile abusivo e non accatastato.
Usucapione immobile: di che si tratta?
Preliminarmente, onde fare chiarezza, richiamiamo il concetto civilistico di “usucapione”. Non è difficile definire i contorni di questo istituto, regolato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile, che configura una delle ipotesi di acquisto di un diritto su beni mobili o immobili a titolo originario.
Infatti, per l’effettivo acquisto – a differenza degli acquisti di proprietà a titolo derivativo, in cui occorre la collaborazione o consenso di chi era già titolare del diritto – non occorre alcun contributo di altri. L’usucapione consente pertanto l’acquisto di un diritto, attraverso il possesso continuo, pacifico, ininterrotto e manifesto del bene. In altre parole, tale possesso deve corrispondere all’esercizio del diritto reale durante il periodo di usucapione; quest’ultimo periodo, in riferimento all’usucapione immobile di tipo ordinario, ha una durata pari a vent’anni (dieci anni se è constatata buona fede nell’usucapire il bene).
Usucapione e mediazione
Chiaramente per poter opporre verso terzi l’usucapione immobile, occorre poterla dimostrare: sono necessarie cioè delle prove e dei testimoni. Ad esempio prove cartacee, come ricevute di pagamenti di tasse su quel bene, che siano tali da dimostrare l’effettivo possesso uti dominus, cioè che la persona si sia comportata e fatta considerare dai terzi, come il proprietario effettivo del bene immobile. In base alla legge oggi vigente, avviare la pratica con cui è possibile far valere l’usucapione, non comporta l’immediato intervento del giudice.
Infatti, in base alla normativa sulla mediazione civile, l’interessato – munito di prove e testimoni – deve rivolgersi ad un avvocato, che si occupi tecnicamente della pratica dell’usucapione immobile. Pertanto, occorrerà un’istanza di mediazione, promossa dal proprio professionista di fiducia verso un organismo di mediazione accreditato dal Ministero di Giustizia.
Nel caso in cui durante la mediazione – diretta dal mediatore o conciliatore civile, ovvero una figura terza e neutrale – le parti trovino un accordo, l’usucapione sarà riconosciuta e successivamente formalizzata da un notaio. Altrimenti sarà emesso un verbale negativo di mediazione, presentato in seguito al Tribunale per attivare la vera e propria causa di usucapione immobile in giudizio. Al termine del procedimento, la pronuncia del giudice accerterà l’usucapione e tale accertamento andrà poi formalizzato – e quindi ufficializzato ai terzi – attraverso la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.
Acquisto per usucapione di immobile abusivo e non accatastato e mediazione
Una questione pratica connessa all’usucapione immobile, è quella legata all’effettiva possibilità che un manufatto o opera abusiva e non accatastata (ovvero non censita a fini fiscali), sia comunque oggetto di usucapione immobile. Sul punto è intervenuta molto efficacemente la Corte di Cassazione, con una sentenza di qualche anno fa, di cui riportiamo le chiare ed esaustive parole: “La mancanza di concessione edilizia non può costituire impedimento all’acquisto per usucapione, in presenza dei presupposti di cui all’art. 1158 c.c. e, cioè, del possesso ultraventennale della costruzione, con opere, quindi, visibili e permanenti, in presenza, inoltre, di un possesso continuo, non interrotto, non viziato da violenza o clandestinità“.
La Corte, peraltro, aggiunge che: “Il difetto di concessione edilizia della costruzione esula dal giudizio che attiene al rispetto della disciplina delle distanze la cui disposizioni attengono alla tutela del diritto soggettivo del privato e, d’altra parte, tale diritto non subisce alcuna compressione per il rilascio della concessione stessa, trattandosi di provvedimento amministrativo che esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico tra l’amministrazione ed il privato che ha realizzato la costruzione. Consegue che la mancanza di detto provvedimento autorizzativo non può neppure incidere sui requisiti del possesso “ad usucapionem”.
Per la Suprema Corte, quindi, è necessario tener ben distinte le norme amministrative inerenti l’edilizia e i rapporti tra privati e PA, dalle norme meramente civilistiche, inerenti i soli rapporti tra privati. In conclusione, sarà ben possibile servirsi della mediazione civile anche per dimostrare l’usucapione immobile frutto di attività edilizia abusiva.
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