Facciamo il punto su rendita catastale e la sua revisione: non è infatti inconsueto che il valore di un determinato immobile sia variabile nel corso del tempo, a seguito della modifica e del miglioramento o peggioramento delle condizioni di quartieri cittadini ed aree urbane. Vediamo allora come funziona la revisione rendita catastale e quando scatta il procedimento.
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Revisione rendita catastale: di che si tratta?
Preliminarmente, vediamo in sintesi che cosa la legge intende per rendita catastale. Con questi termini, deve intendersi il valore economico che l’Agenzia delle Entrate, e quindi il Fisco, dà ad ogni immobile, terreno o fabbricato. Sulla base di questo valore di riferimento, sono calcolate varie imposte come, ad esempio, l’IMU o la TARI, o le imposte versate a seguito della compravendita dell’immobile (IVA, imposta ipotecaria, catastale e di registro).
Inoltre, sempre in riferimento alla rendita catastale sono calcolate le imposte da corrispondere in caso di successione o di donazione. Insomma, è evidente quante applicazioni pratiche abbia l’individuazione di questo valore. E, in termini generali, può dirsi che più è basso il valore della rendita catastale di un certo immobile, più tale immobile è economicamente conveniente per il proprietario che, in caso di vendita, è certamente avvantaggiato.
Tuttavia, come anticipato, le aree urbane subiscono trasformazioni nel corso del tempo e zone periferiche acquisiscono maggior prestigio, con l’evoluzione di urbanizzazione e servizi di vario tipo. Può anche succedere l’opposto: aree centrali o comunque d’élite possono andar incontro a degrado e perdita di valore. Da queste variazioni è appunto influenzato anche il valore di rendita catastale, ed esistono pertanto degli specifici iter, intrapresi dalla Pubblica Amministrazione, al fine di operare la revisione rendita catastale, al fine di adeguare il valore dell’immobile, risultante nei registri ufficiali, a quello effettivo ed attuale.
Le caratteristiche essenziali dell’iter di revisione
La rendita immobiliare è soggetta, come detto, a revisioni nel corso del tempo. Esse sono operate dall’ufficio Territorio dell’Agenzia dell Entrate, e seguono le regole stabilite dalla legge finanziaria 2005, al fine di garantire il contribuente da eventuali “abusi”. In base a questa legge, ogni volta in cui il valore medio di mercato di un immobile (terreno, casa, fabbricato) varia rispetto al suo valore di rendita catastale ufficiale, il Comune può domandare all’Agenzia delle Entrate, la revisione parziale del relativo classamento, ovvero la modifica del valore di rendita catastale. La variazione in gioco deve però essere importante, cioè oltre il 35%.
È chiaro che la procedura amministrativa in oggetto va attuata con estremo rigore e precisione, tenendo sempre presente il valore di mercato come bussola di orientamento. Infatti, il Comune, all’atto della domanda, deve far indicare al Fisco quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione, e quindi alla richiesta di revisione rendita catastale degli immobili dell’area. In particolare, il Comune deve chiarire in modo preciso quali sono stati i parametri e i dati per fissare il valore medio di mercato di una certa zona, facendo riferimento ai prezzi delle compravendite ed, eventualmente, ad altri fattori – come quelli urbanistici o ambientali – la cui valenza va però provata dallo stesso Comune.
Come chiarito dalla giurisprudenza della Cassazione, inoltre, la revisione rendita catastale va effettuata sulla base dei valori medi delle singole unità e non dei valori medi delle singole microzone. Insomma, sono chiari l’estremo rigore e la trasparenza di questo iter, al fine di garantire ogni cittadino contribuente, e proprietario di almeno un immobile.
Anzi, l’atto conclusivo di riclassamento deve evidenziare al cittadino quali correttivi sono stati posti in essere, per confrontare vani catastali e metri quadrati. In conclusione, il Comune ha lo specifico obbligo di dedurre e provare tutti i parametri, i fattori determinativi e criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare, non lasciando nulla al caso e a valutazioni puramente discrezionali o di convenienza.
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