Contratto locazione e registrazione in ritardo: sanzioni e come evitarle
Contratto locazione e registrazione in ritardo: quali sono le conseguenze sanzionatorie e come riuscire ad evitarle. Ecco cosa sapere
Vediamo cosa succede nel caso in cui un contratto di locazione sia registrato in ritardo, ovvero non rispettando le tempistiche previste dalla legge in merito. Ci sono delle conseguenze e delle sanzioni: scopriamo quali sono.
Contratto locazione e registrazione: di che si tratta?
Anzitutto vediamo quali sono alcune incombenze per coloro che decidono di sottoscrivere un contratto di locazione o affitto immobili. Il contratto di locazione, stipulato tra locatore/proprietario e locatario/conduttore deve essere, per legge, registrato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione, su iniziativa del locatore.
Tale registrazione contratto può essere fatta presso qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate in modalità cartacea, oppure con metodo telematico mediante il servizio fiscoonline o entratel o tramite un CAF o un Intermediario abilitato. In seguito (nei successivi 60 giorni), il locatore dovrà darne comunicazione a conduttore e amministratore di condominio, affinché quest’ultimo possa operare l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale.
Circa la questione spese, esse sono da suddividersi tra le parti in modo eguale: 50% a testa. L’unica possibile variante a tale ipotesi è che il contratto locazione preveda che il costo sia interamente sopportato dal proprietario.
Occorre rimarcare che il contratto di locazione non registrato è nullo, e pertanto per la legge non produce alcun effetto o vincolo per le parti. Ne consegue che tale nullità si riflette su tutte le disposizioni del contratto in oggetto, le quali pertanto possono anche essere disattese dal conduttore. È anche vero che se la mancata registrazione del contratto locazione è dovuta ad una scelta unilaterale del proprietario, la nullità varrà soltanto per esso e non per l’affittuario che, invece, avrà diritto a restare nell’appartamento, pagando il canone previsto per le locazioni a canone concordato.
Conseguenze e sanzioni in caso di ritardata registrazione
Nel caso le parti non intendano fare la registrazione locazione e per tutto il tempo in cui essa viene ritardata o posticipata, altro rilevante effetto sarà l’impossibilità di eseguire lo sfratto con la procedura “ad hoc”, regolata dal Codice di procedura civile. Sarà necessario servirsi della più lenta ed onerosa azione di occupazione senza titolo. Inoltre, qualora sia analizzata la situazione di una locazione registrata in ritardo, non si può non tener conto che – per tutto il tempo in cui la locazione permane non registrata – essa darà luogo ad un caso di evasione fiscale, sia dell’imposta di registro, sia dell’imposta sul reddito per i canoni versati. In queste circostanze, laddove il Fisco individui ed accerti l’evasione, le parti saranno tenute al pagamento delle tasse, sanzioni ed interessi.
In moltissimi casi, proprietario e conduttore si rendono conto, soltanto in un secondo tempo, che è meglio svolgere la registrazione contratto locazione e portarlo alla conoscenza del Fisco, senza quindi protrarre nel tempo un contratto in nero.
Come chiarito dalla Corte di Cassazione, la ritardata registrazione contratto locazione ha effetti retroattivi e, quindi, sana la nullità del contratto, con la conseguenza che il contratto acquista validità e fa sì che il proprietario possa servirsi, se ne ricorrono gli estremi, alla procedura di sfratto. La registrazione contratto locazione comporta che le parti debbano finalmente farsi carico delle imposte precedentemente non pagate, cui vanno sommate le sanzioni.
Tuttavia, queste sanzioni saranno tanto più inferiori quanto prima è operata la registrazione contratto locazione. Infatti, nei primi 12 mesi dalla sottoscrizione del contratto, è possibile avvalersi del cosiddetto ravvedimento operoso, con abbassamento delle sanzioni. Per legge, la sanzione può arrivare fino al 24% dell’imposta non versata, ma può essere appunto diminuita anche fino al 6% del minimo, laddove la registrazione ritardata del contratto locazione sia fatta entro 30 giorni dal termine per la registrazione.
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