Prezzo vendita immobile: accertamenti fiscali in arrivo, ecco chi rischia molto

Nell’ambito delle cosiddette compravendite immobiliari, le parti (venditore e acquirente) sono libere di accordarsi sul prezzo vendita immobile, come meglio credono. Sono cioè titolari del pieno esercizio della cosiddetta autonomia privata negoziale, che le indirizza verso le migliori scelte personali, nell’operazione economica in gioco. Tuttavia, il Fisco può effettuare controlli, per individuare coloro che trovano un compromesso su un prezzo più basso, per evadere le tasse. Vediamo allora a cosa è opportuno fare attenzione per non rischiare ingenti sanzioni.

Se ti interessa saperne di più sulla cosiddetta registrazione preliminare di compravendita, il correlato obbligo e quando si deve fare, clicca qui.

Prezzo vendita immobile più basso: quali conseguenze

Come anticipato, l’Agenzia delle Entrate svolge periodici controlli, che costituiscono accertamento fiscale sul prezzo vendita immobile, all’atto del trasferimento del bene con rogito. Si tratta di test mirati a scoprire se sussiste qualche simulazione, vale a dire l’indicazione nell’atto notarile di un prezzo inferiore rispetto a quello di fatto pagato al venditore. Sul piano delle conseguenze, è chiaro che tale comportamento è orientato ad abbassare, per il compratore, le imposte sulla registrazione dell’atto di compravendita o, nell’ipotesi di acquisto da costruttore, l’Iva; e, per il venditore, le plusvalenze che possono scaturire dalla vendita di una proprietà immobiliare nuova o di un terreno su cui poter costruire.

Il Fisco utilizza il criterio guida del riferimento alle quotazioni del mercato immobiliare, individuate da un osservatorio interno (Omi – Osservatorio Mercato Immobiliare). Pertanto gli accertamenti fiscali tengono conto dei prezzi delle cessioni immobiliari, avvenute in una stessa zona e per abitazioni o terreni di pari valore. Ma la Corte di Cassazione ha sancito che l’utilizzo del solo criterio in oggetto, per colpire i soggetti ritenuti evasori fiscali, è illegittimo: servono altri ulteriori parametri di supporto, per poter dimostrare la volontà fraudolenta delle parti, nella scelta di un determinato prezzo vendita immobile inferiore. Infatti, venditore ed acquirente sono liberi, come detto, di scegliere anche un prezzo vendita immobile più basso rispetto al valore catastale o al valore di mercato della casa o terreno. Sono necessari, insomma, ulteriori indizi.

I criteri di accertamento usati dal Fisco

Chiunque sia parte di un contratto di compravendita immobiliare deve ricordare che l’ufficio delle imposte utilizza anche ulteriori criteri per individuare un eventuale intento fraudolento e mirato all’evasione fiscale. Non basta infatti l’individuazione di uno scostamento del prezzo indicato nel contratto, rispetto a quello delle quotazioni dell’Omi. Il Fisco, tra gli altri parametri di riferimento, utilizza anche quello della differenza tra il prezzo formalmente dichiarato con l’importo del mutuo conseguito dal compratore e il prezzo indicato nel cosiddetto contratto preliminare. In altre parole, l’Agenzia delle Entrate può presumere, in queste circostanze, un intento di non pagare le tasse.

Se ti interessa saperne di più sulle tasse compravendita oro, l’importo e chi paga, clicca qui.

Tuttavia, siccome la giurisprudenza ha spronato l’ufficio imposte a ricercare più criteri per provare un’evasione fiscale in caso di abbassamento prezzo vendita immobile, tale ufficio si è espresso con una utile circolare del 2010. Tale documento ha infatti ribadito che non basta il solo criterio del valore di mercato del bene, sono necessari ulteriori elementi o indizi per poter presumere o comunque accertare un intento fraudolento: gli scostamenti tra i prezzi per stessi tipi di immobili; le tariffe di vendita pubblicizzate;; l’insufficienza del prezzo vendita immobile, per poter garantire un utile proporzionato al valore dell’immobile; le dichiarazioni dei compratori.

Ma, ancora una volta, la giurisprudenza della Cassazione è stata illuminante, sancendo la legittimità dell’accertamento fiscale basato sul dato dell’inferiorità del prezzo vendita immobile, rispetto alla somma della caparra e degli acconti versati. E, sempre la Suprema Corte, con un provvedimento di quest’anno, ha affermato che – tra gli elementi considerabili come indizi nel quadro dell’accertamento fiscale – c’è anche la mancata esibizione al Fisco, dei documenti preliminari degli atti di compravendita. In conclusione, non è un solo criterio a fondare la presunzione o accertamento di evasione fiscale, bensì sono più criteri idonei a configurare un preciso quadro indiziario del reato di evasione fiscale.

Segui Termometro Politico su Google News

Scrivici a redazione@termometropolitico.it