Atto notarile nullo: differenza annullabile e cosa comporta tale situazione

Tutti i contratti prevedono requisiti fondamentali che, se non rispettati, producono un atto non conforme alla legge e quindi dichiarabile invalido, o invalido sin dall’origine. Questo succede anche per gli atti notarili, come ad esempio i rogiti legati alle compravendita immobiliare. Vediamo di seguito com’è possibile far dichiarare un atto notarile nullo, in modo da non veder pregiudicati in alcun modo i propri diritti, e qual è la distinzione tra nullità ed annullabilità.

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Atto notarile nullo o annullabile: la differenza

È fondamentale il contributo del notaio, in tutti i casi di compravendita immobiliare: ciò in quanto tale figura è deputata a costituire prova legale dei fatti ed atti giuridici, avvenuti in sua presenza o da lui compiuti. E questo avviene proprio con la redazione del cosiddetto rogito notarile. Tuttavia anche i notai possono sbagliare e affinché un contratto di compravendita immobiliare possa essere considerato invalido deve verificarsi -per legge – una delle due seguenti ipotesi: atto notarile nullo o atto notarile annullabile.

A questo punto è legittimo chiedersi quale sia la differenza tra annullabilità e nullità dell’atto notarile, posto che chiunque non vorrebbe mai trovarsi di fronte ad un atto (peraltro oneroso economicamente) redatto irregolarmente da una figura professionale come il notaio. In caso di nullità, l’atto notarile nullo contiene vizi di natura formale così gravi, da renderlo invalido all’origine. Ne consegue che le firme non hanno alcun valore, così come i contenuti del documento: l’atto notarile nullo è come se non fosse mai stato scritto.

La fonte normativa di riferimento, in caso di atto notarile nullo, è la legge notarile, la n. 89 del 1913. Tipico è il caso della compravendita immobiliare, in cui in un secondo tempo è accertato che il venditore non era il vero proprietario dell’immobile. Altri ipotesi di nullità sono la mancata lettura dell’atto alle parti, in presenza dei testimoni se intervenuti, oppure il ricevimento dell’atto da parte del notaio prima della sua iscrizione nel Ruolo, oppure ancora dopo la cessazione dell’esercizio. In caso di atto notarile nullo, il rogito è invalido all’origine e bisogna rifarlo daccapo. Va da sè che, fino al nuovo rogito valido, le parti non saranno tenute al rispetto di quanto concordato.

Il caso dell’annullabilità è diverso, poiché attiene a quei vizi che, pur essendo meno gravi di quelli che comportano nullità, sono però tali da poter rendere invalido un atto notarile. E ciò tramite un azione ad hoc, vale a dire l’azione di annullamento dell’atto; tale azione va fatta valere a posteriori, qualora una delle parti scopra uno o più vizi, non gravissimi, ma che di fatto possono produrre l’annullamento dell’atto notarile. Tra i casi più frequenti, quello dell’accertamento della minore età del venditore o dell’acquirente dell’immobile, oppure quello della violenza fisica o psicologica, tali da imporre la sottoscrizione del contratto di compravendita (la violenza va però provata).

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Cosa fare in caso di atto annullabile o nullo?

È chiaro che l’eventualità di un atto notarile nullo o annullabile è sempre spiacevole: ci si rivolge ad un notaio proprio per svolgere tutte le formalità di legge secondo regole ben precise. Onde prevenire eventuali vizi di forma, tuttavia, sarà opportuno fare preventivi controlli sia sugli immobili che sui proprietari, magari servendosi dell’assistenza di professionisti del campo immobiliare.

Essi, infatti, hanno tutte le competenze per accertare la regolarità dei documenti e prevenire ipotesi di invalidità dell’atto notarile. Infine, in caso di atto notarile annullabile sarà opportuno servirsi di un valido avvocato civilista che attui l’azione di annullamento innanzi al giudice.

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