Rischio rogito senza preliminare: perché conviene farlo e quando

Di seguito affrontiamo una questione tipica delle compravendite immobiliari, vale a dire la possibilità o meno di stipulare un preliminare di compravendita (detto anche compromesso), prima della vendita definitiva, vera e propria. Cerchiamo quindi di coglierne la rilevanza e gli eventuali rischi connessi ad un rogito senza preliminare. Sono infatti risvolti pratici assai diffusi nei rapporti tra privati.

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Rogito e preliminare: il contesto di riferimento

Come anticipato, il settore è quello immobiliare e il preliminare di compravendita altro non è che un contratto legato ai trasferimenti di proprietà di terreni, magazzini, appartamenti ecc. Lo scopo della stipula (eventuale) di un preliminare o compromesso è prenotare la vendita del bene immobiliare stesso, vincolando le parti a quanto pattuito nel compromesso. In altre parole, la compravendita immobiliare è soltanto rimandata ad un secondo tempo. Dal punto di vista pratico, un contratto preliminare può essere utile in quanto consente alle parti (venditore ed acquirente) di preparare i documenti e le pratiche del passaggio di proprietà, senza rischi di ripensamento.

Ciò che è importante rimarcare è che, in ogni caso, il preliminare o compromesso non comporta in sé il trasferimento del diritto di proprietà sulla casa o terreno, ma semplicemente obbliga il venditore a vendere e il compratore a comprare, secondo la data stabilita dal compromesso stesso. Sarà piuttosto l’obbligatorio rogito notarile (ovvero il contratto definitivo di compravendita) a porre il passaggio di proprietà. Il compromesso vincola, come detto, in via generale, salvo però impedimenti sopravvenuti come la scoperta di abusi edilizi o l’impossibilità della controparte di far fronte al pagamento della spesa d’acquisto.

Altro dettaglio non di poco conto è che il compromesso è stipulabile tramite una comune scrittura privata, ovvero un contratto sottoscritto dalle parti senza bisogno di un pubblico ufficiale quale il notaio. Inoltre, il compromesso non è obbligatorio per legge e le parti potrebbero decidere piuttosto di recarsi subito dal notaio per il rogito. Da qui la domanda legittima circa l’opportunità di passare subito al trasferimento di proprietà senza contratto preliminare. Ci sono rischi? Vediamolo.

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Conviene il preliminare o compromesso?

Come accennato, il preliminare, rispetto al successivo rogito, implica sempre un lato positivo: bloccare la futura compravendita del bene immobiliare ed impedire quindi che il venditore trovi qualcuno che paga di più per lo stesso bene, e che l’acquirente cambi idea magari all’ultimo momento, per orientarsi verso altro acquisto. Il compromesso insomma vieta il ripensamento: anzi, se così fosse, l’altra parte dell’accordo potrebbe rivolgersi al giudice, al fine di avere una sentenza che trasferisca comunque la proprietà con pagamento del prezzo o, in alternativa, che fissi un congruo risarcimento danni.

Un ulteriore lato positivo del compromesso è che, come detto, non va fatto attraverso il notaio e può essere quindi realizzato con una scrittura privata. Ovviamente, il compromesso potrà comunque eventualmente essere autenticato dal notaio o redatto con atto pubblico. Tuttavia, c’è un caso in cui il compromesso va fatto obbligatoriamente servendosi del notaio: si tratta dell’acquisto di abitazione da costruire, ovvero il cosiddetto “acquisto sulla carta” (quando ancora il palazzo non è stato eretto) e quello di immobile in corso di completamento ma per il quale non è stata dichiarata ancora l’abitabilità.

Dal punto di vista economico, tuttavia, il compromesso, come il rogito, ha un costo e va obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sottoscrizione delle parti o entro 30 giorni se stipulato con il notaio. In tali circostanza, sarà necessario versare l’imposta fissa di registro di 200 euro, e una marca da bollo ogni quattro facciate.

Inoltre, sarebbe opportuna (sebbene non sia obbligatoria) la trascrizione del contratto presso l’ufficio del territorio, ovvero nei pubblici registri immobiliari. È utile perché, in ipotesi di più vendite dello stesso bene – non sono infatti rari i casi di venditori poco corretti – chiarisce chi è il vero acquirente, ovvero chi ha trascritto per primo il contratto.

Quali rischi?

Passare direttamente dal notaio per il rogito, consente di evitare di acquistare una proprietà gravata da ipoteche e pignoramenti: sarà infatti il notaio ad accertare la situazione di un certo immobile. Inoltre arrivare subito al rogito evita comunque eventuali cambi di rotta dell’acquirente, che invece in caso di compromesso, sarebbero comunque possibili (e potrebbero aprire le porte del tribunale): infatti, in tal caso, la proprietà sarebbe trasferita contestualmente al rogito stesso.

D’altra parte, evitare il preliminare – magari con una semplice dichiarazione di intenti in forma orale – potrebbe aprire degli spiragli di ripensamento (legittimi ed ammessi dalla legge) da parte del venditore, che potrebbe decidere, proprio prima di andare dal notaio, di alzare il prezzo o cedere la proprietà ad altri. In conclusione, a meno che l’acquirente non abbia fiducia assoluta nel comportamento del venditore, è comunque consigliabile stipulare prima il compromesso o preliminare e poi il rogito definitivo: così facendo sarà possibile anche evitare brutte sorprese come un improvviso pignoramento o ipoteca sul bene, ai danni del venditore.

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