Differenza comodato e locazione immobile: usi, condizioni e requisiti
Qual è la differenza comodato e locazione immobile? Quali sono i tratti caratteristici di ciascuno di essi e i criteri guida indicati dalla giurisprudenza?
Vediamo in sintesi in che cosa consiste la differenza comodato e locazione, visto che, in ambito immobiliare, tutte e due i contratti hanno ampia diffusione. Il diritto infatti li distingue in modo piuttosto chiaro, al fine di non trovarsi nel rischio di confonderli.
Differenza comodato e locazione: come non sbagliarsi
I contratti di locazione e di comodato presentano, su un piano puramente teorico e civilistico, caratteri ben distinti: la locazione (regolato dall’art. 1571 del Codice civile), infatti prevede per sua natura la concessione di un bene in godimento verso il corrispettivo di un prezzo (ovvero il canone di locazione), il contratto di comodato (regolato all’art. 1803 del Codice civile) comporta anch’esso la concessione del godimento, ma tuttavia in modo essenzialmente gratuito.
In altre parole, il contratto di comodato non dovrebbe mai implicare una spesa a favore del proprietario dell’immobile, che ne concede il godimento (ciò in quanto il pagamento di una somma è teoricamente ammesso). È anche vero che non sempre, nella realtà concreta, è facile tenerli ben distinti: infatti l’ampiezza del godimento concesso a conduttore (nel caso della locazione) e a comodatario (nel caso del comodato), risulta praticamente identica.
Vero anche che il diritto dei contratti non vieta che le parti del contratto di comodato possano accordarsi per il versamento di una cifra (periodica o una tantum), a favore del comodante. Come ha precisato, però, la Corte di Cassazione, deve trattarsi comunque di una spesa tale da non snaturare il rapporto contrattuale (ovvero deve trattarsi di una spesa esigua, se non addirittura simbolica, a fronte del godimento dell’immobile), tanto da farlo ritenere accostabile alla locazione.
In materia di differenza comodato e locazione, la giurisprudenza ha indicato alcuni criteri guida, per distinguere locazione e comodato con versamento di un onere. Essi fondamentalmente sono: l’entità del canone; la durata del rapporto; l’intento comune delle parti. Ciò che va rimarcato è che, ai fini della corretta distinzione, non occorre guardare al mero rapporto contrattuale indicato nel testo scritto del contratto, ma piuttosto – in caso di pagamento di un onere – è necessario anche considerare se questo sia parificabile ad un vero e proprio corrispettivo. In quest’ultimo caso, i giudici hanno concluso che si tratterebbe di un contratto di locazione in senso sostanziale.
Le applicazioni pratiche del contratto di comodato sono assai diffuse: basti pensare ai genitori che danno in comodato un loro appartamento al figlio e alla sua famiglia, o al proprietario che dà un alloggio all’amico in forte difficoltà economica. Dal punto di vista giuridico, un’altra differenza comodato e locazione è che il comodato può essere stipulato anche soltanto a voce, ovvero verbalmente e non va quindi obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate (e quindi in tali circostanze non è sottoposto al pagamento di imposte), mentre la locazione va sempre registrata. Il comodato, per legge, soltanto in due casi è sottoposto a registrazione: nell’ipotesi in cui il contratto in oggetto sia stato redatto in forma scritta; e nell’ipotesi in cui il contratto di comodato d’uso immobile sia stato sì concluso verbalmente, ma sia anche richiamato in altro atto da registrare.
In conclusione, è sempre opportuno scrivere il contratto di comodato, al pari di un contratto di locazione, proprio per evitare – a posteriori – eventuali contestazioni sul tipo contrattuale.
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