Quando si intende vendere un immobile di proprietà, è preferibile non fare i furbi, onde evitare spiacevoli accertamenti da parte del Fisco. Ovvero è meglio non accordarsi per un prezzo, dichiarato nell’atto di vendita, inferiore a quello effettivo e deciso per la compravendita stessa. Ciò ovviamente per riuscire a pagare meno imposte allo Stato. Cerchiamo allora di capire, di seguito, se la legge fissa un valore minimo immobile, sotto il quale non è possibile scendere, in caso di trasferimento di proprietà, e se sì, quali regole sono in gioco.
Valore minimo immobile: cosa e quanto è necessario versare al Fisco?
In effetti la normativa fiscale vigente – in tema di valore minimo immobile – non fa sconti: se è vero che negli ultimi decenni, quella di dichiarare al Fisco un prezzo più basso nella compravendita immobiliare, è stata consuetudine in Italia, è altrettanto vero che oggigiorno la musica è cambiata. Infatti, l’introduzione di alcune specifiche leggi sul tema, ha fatto sì di rendere assai preferibile pagare le tasse sulla base dell’effettivo importo pagato: oggi i controlli sono diventati più precisi e le sanzioni si sono aggravate. Meglio pertanto fare attenzione a non barare. Ma quali sono le tasse che di fatto occorre versare all’Agenzia delle Entrate?
Fondamentalmente sono tre: imposta di registro, catastale ed ipotecaria. Tali imposte vanno sempre pagate entro 20 giorni dalla sottoscrizione del contratto, in caso di transazione immobiliare tra privati, dato che la legge non ammette deroghe. Sul piano dei soggetti che materialmente debbono sborsare il denaro, solitamente il compito di pagare queste imposte spetta al compratore dell’immobile, salvo che il contratto di compravendita immobiliare indichi in modo differente. La legge, altresì, stabilisce che in caso di mancato pagamento delle imposte, scatta la responsabilità solidale di acquirente e venditore; in altre parole, se il compratore non paga, il Fisco potrà chiedere i soldi spettanti al venditore.
Sul piano dei costi, è facile chiarire che le imposte ipotecarie (ovvero quelle mirate a colpire il passaggio di proprietà di un immobile, nonché l’iscrizione di un diritto o di qualsiasi vincolo, come, ad esempio, una ipoteca su di esso) e catastali (ovvero quelle dovute per le volture in catasto in caso di trasferimento di proprietà di immobili) sono fisse e pesano 50 euro ognuna sulle tasche del contribuente.
Per ciò che attiene l’imposta di registro (ovvero la tassa che colpisce il trasferimento di ricchezza, come la compravendita di un appartamento, e che è dovuta per la registrazione di una scrittura), il meccanismo di pagamento funziona in altro modo, avendo una portata variabile. Infatti, il calcolo di tale ultima imposta viene fatto in base al valore catastale dell’immobile venduto (tassa del 2% sul valore catastale se si tratta di prima casa, 9% in tutti le altre ipotesi). In ogni caso, al fine di non commettere errori, sarà auspicabile chiedere l’assistenza di un notaio anche per i profili fiscali.
Quali rischi si corrono in caso di dichiarazioni non veritiere?
Come accennato, per pagare di meno al Fisco, qualcuno potrebbe essere tentato di dichiarare cifre diverse e più basse, con un valore minimo immobile inferiore. Meglio non farlo. Infatti, l’accertamento immobiliare è attivato laddove il Fisco rileva una differenza sostanziale tra somma dichiarata e somma effettivamente spesa. La legge ovviamente sanziona questo comportamento elusivo, attraverso il pagamento della maggiore imposta dovuta sulla differenza di prezzo, ma anche con il versamento di una sanzione oscillante tra il 200% e il 400% della differenza citata.
D’altra parte, oggigiorno, riuscire ad ingannare il Fisco è diventato difficilissimo, dato che questo ente è in grado di incrociare le informazioni sui contribuenti, contenute in varie banche dati. A tale scopo è essenziale l’attività dell’Osservatorio dei mercati immobiliari, ovvero l’OMI. Esso è una banca dati che raccoglie tutte le informazioni delle quotazioni dei valori immobiliari e delle locazioni presenti su tutta le aree della penisola. La finalità di tale Osservatorio è limpida, dato che serve a rendere il mercato delle compravendite immobiliari più pulito e trasparente.
È possibile stabilire un valore minimo?
In verità, la questione della possibilità di stabilire un valore minimo immobile, non ha una soluzione univoca e definitiva. Ovvero – come anche acclarato dalla giurisprudenza sul tema – non esistono strumenti con i quali chiarire a priori il valore minimo immobile in una compravendita piuttosto che in un’altra. Le ragioni sono legate alle oscillazioni ed all’estrema variabilità dei valori del mercato immobiliare, oggi peraltro in declino.
Insomma, neanche il Fisco ha validi mezzi per poter controllare dall’alto tutto l’andamento del mercato immobiliare, non potendosi quindi fissare un valore minimo immobile, sotto il quale è vietato scendere. Tuttavia, l’assenza di strumenti oggettivi non significa impossibilità – per il Fisco – di individuare discrepanze tra prezzo dichiarato (più basso) ed effettivo, tali da potersi parlare di evasione fiscale. L’Agenzia delle Entrate dispone infatti di ulteriori mezzi per fare l’accertamento fiscale, tra cui l’utilizzo di dati contenuti negli istituti di credito. Insomma, meglio stare attenti e non fare i furbi.
Concludendo, in materia di valore minimo immobile, è sempre consigliabile attenersi ai prezzi di mercato, magari sfruttando l’assistenza ed il supporto tecnico di un professionista del settore immobiliare, che ben conosce i prezzi delle varie zone e quartieri.
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