Lavori straordinari condominio: pagamento, iter e suddivisione importi

È risaputo che la vita condominiale non sempre procede in modo lineare. Talvolta infatti sono necessarie una o più opere di manutenzione o riparazione straordinaria delle cosiddette parti comuni dell’edificio (tetto, scale ecc.). Vediamo allora che cosa dice la legge riguardo ai lavori straordinari in condominio, come funziona la procedura e come sono suddivisi gli importi.

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Lavori straordinari in condominio: di che si tratta?

Il tema del rifacimento di una parte del tetto o della facciata, o della riparazione di qualche altra parte comune è sempre argomento di vivace discussione nelle assemblee condominiali. Infatti, non sempre tutti i condomini si trovano d’accordo sull’opportunità o sulle modalità di svolgimento dei lavori straordinari, sebbene questi ultimi siano spesso necessari per la conservazione del fabbricato. In molte circostanze, i proprietari delle varie abitazioni si scontrano o comunque non si trovano d’accordo, ad esempio, sul fattore costi da sostenere, talvolta anche piuttosto consistenti.

I lavori straordinari – in ogni caso – non vanno confusi con quelli di manutenzione ordinaria, di tipo periodico e deliberati nell’ambito dell’assemblea ordinaria di condominio, tramite l’approvazione del cosiddetto preventivo di gestione, che contiene tutte le spese che, presuntivamente, dovranno essere sostenute nel corso dell’anno. Anzi, i lavori straordinari in oggetto sono sempre riconducibili ad interventi ed azioni non incluse nel preventivo di gestione ordinaria della palazzina. Infatti, queste opere – sebbene come le ordinarie siano finalizzate alla tutela e conservazione delle parti comuni – sono impreviste, più onerose dal lato economico e comunque più importanti per l’integrità del fabbricato (ad esempio, la sostituzione dell’ascensore guasto).

Il Codice Civile impone che, per i lavori straordinari, vi sia approvazione dell’assemblea condominiale secondo una specifica procedura. In casi di particolare urgenza, tuttavia, l’amministratore potrà avviarli, senza il preventivo ok dei condomini riuniti. In un secondo tempo, però, l’amministratore sarà tenuto a richiedere la ratifica della spesa da parte dei condomini, alla prima assemblea successiva.

Lavori straordinari: come funziona la procedura?

L’iter di realizzazione dei lavori straordinari segue un articolato iter, che di seguito riassumiamo con chiarezza e per sommi capi. Anzitutto il procedimento inizia con la convocazione dell’assemblea condominiale, da parte dell’amministratore, al fine della delibera su tali lavori. In tale riunione, i condomini potranno discutere sull’opportunità delle opere e votare.

Il Codice Civile fissa particolari maggioranze necessarie all’effettuazione dei lavori: pertanto, le delibere sui lavori straordinari, per ricevere l’ok dei condomini, debbono essere approvate – in prima convocazione – dalla maggioranza dei presenti in assemblea, che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1.000). In seconda convocazione, la deliberazione è ritenuta valida e produttiva di effetti, se approvata dalla maggioranza dei presenti in assemblea, con un numero di voti che rappresenti un terzo del valore dell’edificio (334/1000).

Tuttavia, per i lavori straordinari di notevole entità (ad esempio, rifacimento dell’intero tetto per danni prodotti da una tromba d’aria), è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima sia in seconda convocazione.

Inoltre, nella delibera di avvio dei lavori straordinari, è opportuno che siano inclusi i dettagli relativi ai metodi e ai tempi di svolgimento dei lavori, in modo da costituire un riferimento per il successivo testo del capitolato. Quest’ultimo è un documento scritto, che chiarisce in modo dettagliato quali sono i lavori straordinari e con quali modalità vanno effettuati. Di norma, dovrebbe essere l’amministratore a compilarlo, ma se si rivela complesso nelle specifiche circostanze, può designare un tecnico (ad es. architetto o ingegnere) per realizzarlo.

Non bisogna dimenticare poi che l’art. 1135 del Codice Civile prevede che, nell’ambito dei lavori straordinari, va costituito un fondo speciale, in cui versare il denaro necessario per pagare gli interventi degli operatori della ditta prescelta per i lavori. Il fondo in oggetto deve avere un importo almeno pari alla cifra richiesta per i lavori stessi.

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La scelta della ditta e il contratto di appalto

Nella parte finale di questo articolato iter dei lavori straordinari, va scelta la ditta attraverso un vaglio di tutte quelle effettivamente disponibili ad eseguire i lavori, che rendono noto il prezzo per lo svolgimento dell’opera, ovvero il preventivo. In una ulteriore assemblea condominiale, sono poi confrontati i vari preventivi delle ditte potenzialmente interessate (anche i condomini possono presentare altri preventivi), in modo da scegliere infine quello più conveniente, non tanto sul piano dei costi, quanto su quello della serietà ed esperienza della ditta.

Di seguito, l’amministratore condominiale dovrà firmare un contratto di appalto con la ditta che si impegnerà a fare i lavori straordinari. In tale documento saranno indicati tutti i dettagli delle opere, tempi e modalità di esecuzione, pagamenti e responsabilità in caso di errori o ritardo nel completamento dei lavori.

Come funziona il pagamento dei lavori?

Come accennato, il Codice Civile prevede – per i lavori di manutenzione straordinaria – la costituzione di un specifico fondo, per sua natura vincolato. Ciò in quanto la destinazione del denaro in esso contenuto, è rivolta esclusivamente ai lavori straordinari, e non ad altro. Le ragioni di tale fondo si rintracciano nella volontà del legislatore mirata a garantire la ditta incaricata e ad accantonare quanto necessario alle opere. Il condominio pertanto sarà tutelato nell’ipotesi che un condomino si riveli moroso e non paghi la quota dovuta.

Al fine del pagamento dei lavori straordinari con fondo speciale, l’amministratore condominiale deve ottenere le quote dai singoli condomini, prima dell’inizio dei lavori, suddividendole in base ai millesimi di ciascuno. Tuttavia, le somme nel fondo resteranno accantonate fino all’effettivo completamento dei lavori straordinari e il collaudo (salvo la previsione, all’interno del contratto di appalto, di una rateizzazione del pagamento alla ditta).

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