Acquisto casa e pagamento agenzia immobiliare: a chi spetta e quando

Di seguito cerchiamo di dare una risposta compiuta ad una questione pratica di grande rilevanza e diffusione: in caso di acquisto casa, quando va pagata l’agenzia immobiliare e chi di fatto va pagato e perché? Ecco le informazioni utili a riguardo.

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Acquisto casa: il ruolo del mediatore o agente immobiliare

In effetti, buona parte delle compravendite del settore immobiliare hanno luogo grazie al contributo concreto dell’agenzia immobiliare, alla quale il venditore dell’appartamento o di altro immobile si è indirizzato per la ricerca dei possibili compratori. La figura chiave – in caso di acquisto casa – è allora il mediatore o agente immobiliare, ovvero colui che di fatto mette a contatto le parti del contratto di vendita, al fine del buon esito dell’affare, ovvero il trasferimento di proprietà dell’immobile. Caratteristica essenziale dell’agente immobiliare è che non è mai legato a venditore e compratore da alcun rapporto di rappresentanza, collaborazione o dipendenza: ciò si ricava dall’art. 1754 del Codice Civile, inerente la definizione del rapporto di mediazione.

Per rispondere alla questione iniziale del pagamento dell’agenzia immobiliare, in ipotesi di acquisto casa, è necessario porre attenzione verso la cosiddetta provvigione, ovvero quello che in gergo è il corrispettivo dell’attività svolta dal mediatore o agente immobiliare, che scatta esclusivamente nell’ipotesi in cui l’affare commerciale sia andato in porto. L’agente opera sempre “super partes”, ovvero in modo equidistante dalle parti: egli opera insomma a favore di entrambe le parti per l’esito positivo dell’affare, e pertanto ha diritto di ricevere la provvigione da entrambe.

Affinché il mediatore maturi il diritto a ricevere la provvigione, è necessario che la compravendita o l’acquisto casa sia in diretta relazione con l’opera prestata dall’agente immobiliare. Il rapporto tra cliente ed agente sussiste sempre laddove quest’ultimo sia sia impegnato concretamente per l’individuazione dell’altro contraente, di fatto segnalando il possibile affare al venditore della casa. Secondo la Corte di Cassazione, affinché scatti il diritto alla provvigione, basta che egli abbia presentato le parti e le abbia spinte verso la firma di un accordo vincolante (attraverso una previa attività di ricerca e individuazione dell’altro contraente). Non è necessaria invece la sua durevole partecipazione ad ogni fase della trattativa commerciale in corso.

Acquisto casa: a quanto ammonta il pagamento?

Non si può dare una risposta univoca circa l’esatta cifra da corrispondere al mediatore, in ipotesi di compravendita o acquisto casa: essa infatti varia da zona a zona geografica e dipende dal tipo di attività concretamente prestata dall’agente. Solitamente essa è comunque pari a qualche punto percentuale rispetto al prezzo finale di compravendita e va concordata al più presto con il mediatore, in forma scritta.

Quando va pagato?

La provvigione per l’acquisto casa in oggetto è, come detto, dovuta al mediatore per la ragione di aver messo in relazione le parti contraenti ed averle indirizzate verso la firma di una atto giuridico vincolante. In altre parole, la provvigione non è dovuta per la mera stipulazione del contratto definitivo (il rogito notarile con cui la proprietà è trasferita), bensì per l’attività di mediazione svolta anteriormente.

Ne consegue che il mediatore matura il diritto alla provvigione ben prima della sottoscrizione del rogito relativo all’acquisto casa, laddove i contraenti abbiano sottoscritto il compromesso o una opzione. In breve, è sufficiente che – nella trattativa commerciale – sia firmato anche un solo atto giuridico vincolante, per far scattare il diritto alla provvigione. Ma quando effettivamente va pagato il mediatore?

Per rispondere alla domanda occorre fare riferimento a quanto eventualmente stabilito nel contratto di mediazione, il quale potrebbe ben determinare l’obbligo del versamento della provvigione alla data del contratto preliminare o del rogito del notaio. È chiaro che, in tali circostanze, il cliente sarà obbligato a rispettare quanto scritto nel contratto. Ad esempio, i contraenti potrebbero decidere un certo giorno o situazione concreta, entro la quale dover effettuare il pagamento della provvigione all’agente immobiliare. E ciò – vale la pena ricordarlo – a prescindere dal fatto che il diritto del mediatore sia maturato in un momento anteriore.

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Se il pagamento non è pattuito in forma scritta che si fa?

Tuttavia, ben potrebbe accadere che dal contratto di mediazione non emerga quando pagare il mediatore, in caso di acquisto casa. In questi casi, occorre fare riferimento alla raccolta degli usi e consuetudini commerciali della propria Camera di Commercio locale. E se anche lì non è possibile trovare un’indicazione sul pagamento, non resterà che affidarsi alle norme del Codice Civile: il pagamento della provvigione scatta al momento della maturazione del diritto, ovvero quando venditore e compratore hanno stabilito un vincolo giuridico con la firma di un atto scritto.

Concludendo, è ormai chiaro che il pagamento può scattare in momenti differenti, a seconda delle specifiche circostanze concrete della compravendita, ed anche ben prima della stipulazione del rogito notarile.

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