La caparra è un concetto tipico della materia dei contratti di affitto o locazione: con essa il legislatore intende quella sorta di deposito cauzionale eventuale che i proprietari (locatori) degli immobili posti in affitto, richiedono all’affittuario, contestualmente alla sottoscrizione del relativo contratto. La finalità è molto semplice: proteggersi da possibili danni all’abitazione, prodotti durante il periodo di affitto e di permanenza nella casa da parte del conduttore, e/o dalla morosità dell’inquilino. Ma che succede nello specifico se, al termine del contratto di affitto, il proprietario non vuole restituire la caparra affitto concordata con il conduttore? insomma quali sono le conseguenze in caso di mancata restituzione caparra? Vediamolo.
Caparra affitto e mancata restituzione: quali sono le ragioni? che fare?
L’evenienza è, nella realtà dei contratti di affitto, tutt’altro che rara. Infatti, come sopra accennato, può succedere che il proprietario dell’appartamento, a seguito della riconsegna delle chiavi, sostenga la sopravvenienza di danni all’immobile affittato (ad esempio pareti o pavimenti non più integri, mobili rotti) e, sulla base di ciò, decida di rifiutare la restituzione caparra affitto. Oppure più semplicemente, a seguito del ritardo o del rifiuto del conduttore di pagare i canoni, sceglie di non riconsegnare alcunché. Ebbene la legge dà risposte differenti a seconda della specifica situazione. Facciamo chiarezza:
- in caso di morosità dell’affittuario, che non ha saldato una o più rate del canone mensile, il proprietario può optare per la mancata restituzione caparra affitto, in modo tale da compensarla con quanto non pagato dal conduttore. Va rimarcato che tale gesto del proprietario è libero, ovvero può essere compiuto senza che sia emesso una provvedimento autorizzativo ad hoc, da parte del giudice. La ragione “giuridica” di ciò è data dal fatto che si tratta comunque di una somma di denaro ben definita e concordata dalle parti, ovvero liquida ed esigibile. Non ha insomma bisogno del vaglio del magistrato. Nel caso la cauzione in oggetto abbia maturato interessi (la caparra affitto produce interessi, ai sensi della legge n. 392 del 1978) e pertanto risulti superiore alla somma dei canoni non saldati, la differenza andrà però obbligatoriamente riconsegnata all’affittuario;
- diversa è l’ipotesi dei danni prodotti dal conduttore, per difetto dell’ordinaria manutenzione dell’immobile. Anche in tali circostanze, è ammesso che il proprietario non effettui la restituzione caparra affitto (questa volta come una sorta di “risarcimento danni preventivo”), ma secondo specifiche modalità. Infatti, o proprietario e conduttore si mettono d’accordo sulla somma da trattenere per danni effettivi ed accertati da ambo le parti, oppure la quantificazione spetterà al giudice, avviando una causa civile in materia di affitto. In altre parole, il proprietario non può mai stabilire la somma da trattenere a titolo di risarcimento, in modo unilaterale.
Due dettagli di cui dover tener conto
In conclusione, ricordiamo due aspetti, in materia di mancata restituzione caparra affitto, che meritano certamente menzione. Anzitutto, in assenza di danni (ovvero il proprietario trova la “scusa” dei danni per tenere la caparra, ma questi in realtà non ci sono), se il locatore decide di non effettuare comunque la restituzione caparra, l’affittuario potrà fare ricorso per decreto ingiuntivo al tribunale, al fine di riavere indietro il denaro spettante, e gli interessi maturati.
Altro aspetto significativo è che – come ribadito anche dalla Corte di Cassazione – il locatore non può accusare l’inquilino per i danni dovuti a quello che la legge chiama “normale deperimento” per l’uso dell’immobile: in altre parole, i danni dovuti all’usura e al semplice scorrere del tempo, sono ad esclusivo carico del proprietario, senza che questi abbia diritto di far valere la mancata restituzione caparra.
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