Riparazione caldaia condominiale: come sono ripartite le spese?

Facciamo il punto su un argomento assai concreto, per chi vive in contesti condominiali, ovvero quello della riparazione caldaia centralizzata. Che cosa dice la legge? come vengono ripartite le spese tra i condomini residenti nello stabile? Ecco i dettagli utili a riguardo.

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Riparazione caldaia centralizzata: una questione concreta

Sicuramente farà storcere il naso a molti, ma anticipiamo che la ripartizione delle spese per la sostituzione o la manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento centralizzato, ovvero la riparazione caldaia, riguarda tutti i condomini, anche coloro che si sono distaccati rispetto all’impianto. In effetti, il condomino che installa un impianto autonomo, lo fa perché spera di evitare bollette condominiali spesso esose e riferite a consumi non propri. Tuttavia, la prassi ci mostra che è consueto trovare, nel conto spedito dal proprio amministratore di condominio, le voci di addebito per la riparazione caldaia centralizzata, anche se si ha un autonomo impianto. Vediamo più da vicino la questione.

Riparazione caldaia: che cosa dice la legge sul punto?

Quelle della riparazione caldaia e della ripartizione delle relative spese è di certo una frequente vicenda pratica; ne consegue che la giurisprudenza, sul punto, non manca, a seguito delle numerose cause intraprese in materia. La legge di riferimento resta la n. 220 del 2012, la quale è considerata una vera e propria riforma del condominio.

Secondo tale normativa, è legittimo che ogni proprietario si doti di un proprio impianto autonomo di riscaldamento, e ciò senza bisogno di autorizzazione ad hoc da parte dell’assemblea di condominio. Debbono però sussistere due condizioni concorrenti:

• la modifica non deve costituire alcun aumento di spesa per gli altri condomini;
• la modifica non deve comportare squilibri o difficoltà di funzionamento della caldaia centralizzata;

In presenza delle citate condizioni, il privato condomino è titolare di un vero e proprio diritto al riscaldamento autonomo. Tuttavia, in base alla legge vigente, anche coloro che optano per la caldaia a gas distaccata, restano comproprietari dell’impianto condominiale, e ciò in base ai millesimi di proprietà. Insomma le spese di riparazione caldaia possono competere a tutti i condomini, nessuno escluso. La comproprietà è infatti essenziale in quanto:

• la caldaia condominiale fa parte dei beni comuni e pertanto la quota non può essere ceduta;
• inoltre, ogni condomino, in quanto tale, conserva sempre il diritto di ritornare al riscaldamento centralizzato, dopo aver temporaneamente optato per quello autonomo;

Quali spese vanno pagate da tutti i condomini?

A questo punto, è ormai chiaro che in materia di riparazione caldaia, la riforma del condominio è fondamentale. Ma quali effettive spese sono a carico di tutti i condomini, anche quelli con l’impianto autonomo?

Si tratta delle spese ricollegate agli interventi di conservazione dell’impianto e di manutenzione straordinaria. Pertanto, l’esonero delle spese per i condomini “distaccati” vale solo per quanto attiene ai costi della manutenzione ordinaria e dei consumi periodici del gas. In verità, il regolamento di condominio potrebbe essere modificato in modo da esonerare totalmente dalle spese coloro che hanno una caldaia autonoma, ma solo se ci si esprime all’unanimità (non bastano insomma le semplici maggioranze).

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L’orientamento della giurisprudenza

Come accennato, la giurisprudenza su un tema così concreto non manca, ed abbiamo diverse pronunce di tribunale che si allineano pienamente al dato normativo. Pertanto, in mancanza di una delibera votata all’unanimità o di un regolamento condominiale che comunque fissa l’esonero totale, alle spese straordinarie e di conservazione e riparazione caldaia, devono contribuire anche i condomini distaccatisi o che non si sono mai serviti della caldaia centralizzata. La stessa Cassazione ha sostenuto che la delibera che modifica i criteri legali o di regolamento condominiale, senza osservare il criterio dell’unanimità, è da considerarsi nulla e quindi certamente impugnabile.

Concludendo, va rimarcato che la riparazione caldaia intesa come prestazione di servizi nell’interesse comune di tutti i condomini e il fatto della comproprietà delle parti comuni, in cui ovviamente rientra anche la caldaia condominiale, comportano e giustificano la partecipazione alle spese straordinarie e di conservazione anche dei condomini distaccati con proprio impianto.

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