Contratto di locazione e disdetta senza preavviso umidità. E’ possibile?

L’umidità in casa è un problema assai frequente, e piuttosto dannoso per chi soffre di alcuni particolari disturbi di salute come, ad esempio, i dolori reumatici. Vediamo allora se è possibile, in caso di stipula di un contratto di locazione, che l’affittuario faccia disdetta senza preavviso, a causa dell’alto tasso di umidità nell’abitazione. Ecco di seguito la risposta della legge.

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Contratto locazione ed umidità: la disdetta per giusta causa

Il problema dell’umidità riguarda molte abitazioni: le pareti verticali, in queste circostanze, potrebbero diventare habitat ideale per la formazione di muffe, talvolta capaci di causare infezioni respiratorie. La questione è concreta soprattutto perché, molto spesso, i proprietari non intendono sistemare la situazione, preferendo piuttosto invitare l’affittuario a trovare un’altra casa in locazione. Allo stesso tempo, però, solitamente richiedono il pagamento dei 6 mesi di affitto a titolo di preavviso, come da contratto. Insomma, è legittimo che l’affittuario, in queste circostanze, si domandi se può effettivamente fare disdetta dal contratto di locazione, ma senza preavviso (quindi senza pagare), per l’alto tasso di umidità.

In via generale, la disdetta contratto locazione può essere fatta valere (se non ricorrono ipotesi ad hoc di recesso incluse nelle clausole contrattuali):

• o in caso di scadenza del termine, variabile a seconda del tipo di contratto;
• o laddove sussiste una giusta causa;

Come ribadito dalla giurisprudenza, la disdetta per giusta causa può essere effettuata in caso di ragioni sopravvenute, impreviste e imprevedibili alla data della stipula del contratto di locazione. In particolare, debbono essere cause non imputabili al conduttore e oggettivamente di ostacolo alla continuazione del rapporto contrattuale. Esempi ne sono: il licenziamento, una situazione di grave indebitamento, una grave malattia, ma non solo. La giurisprudenza ha insomma aiutato a fare luce e ad individuare diversi motivi pratici di recesso per giusta causa. Inoltre, la disdetta per giusta causa può essere data in ogni momento, ma con il dovere di dare il preavviso di sei mesi.

Tuttavia, in caso di appartamento molto umido, non si tratterà di un recesso per giusta causa, bensì di qualcosa di più grave, ovvero di una risoluzione affitto per inadempimento.

Contratto di locazione e umidità: è inadempimento e non serve preavviso

Nella situazione di cui qui ci occupiamo, abbiamo un’ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di una delle parti, ovvero il locatore. Insomma, l’inquilino può ben scegliere di recedere unilateralmente per inadempimento del proprietario, che – non svolgendo le necessarie attività di rimozione dell’umidità nell’abitazione ormai inagibile – si è reso responsabile di un inadempimento contrattuale.

In altre parole, se nella disdetta per giusta causa, la ragione dell’interruzione dell’affitto non dipende dalle parti, nella disdetta per inadempimento, la ragione è imputabile al proprietario che non ha rispettato i doveri contrattuali. Ciò, per legge, consente all’affittuario di “liberarsi” senza spese e senza quindi dover pagare i 6 mesi di affitto a titolo di preavviso. Se le parti non riescono a trovare un compromesso, sarà il giudice a doversi pronunziare.

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Come effettuare il recesso senza preavviso?

Pertanto, è possibile recedere dal contratto di locazione senza rispettare il periodo di preavviso e per farlo, è necessaria una comunicazione al proprietario, attraverso raccomandata a.r. o Pec. In essa andranno debitamente indicati gli oggettivi problemi di umidità, tali da rendere impossibile la continuazione dell’affitto. Tecnicamente quindi è più corretto parlare di recesso per inadempimento contrattuale del proprietario/locatore, piuttosto che di semplice disdetta per giusta causa.

Concludendo, il recesso dal contratto di locazione è tuttavia ammesso soltanto se l’inadempimento del proprietario è oggettivamente grave, ovvero tale da non poter consentire di permanere nell’abitazione, per l’alto tasso di umidità presente. Nel caso l’inadempimento non sia grave, l’affittuario non potrà recedere nè fare disdetta per giusta causa, ma potrà rivolgersi al giudice civile, affinché da quest’ultimo ottenga il provvedimento di condanna all’esecuzione dei lavori.

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