Il condominio, specialmente se affollato e composto da molte unità abitative, è oggetto di un intricato apparato di norme che attengono al diritto civile, all’edilizia, al diritto urbanistico e al fisco. Insomma, si tratta di questioni talvolta complesse, per le quali cui un amministratore di condominio deve saper trovare una soluzione e verso le quali deve dimostrarsi preparato, pena la possibile revoca.
In particolare, tale figura, oltre a dover agire nell’interesse dei singoli condomini per gestire le spese e vari altri adempimenti, deve riuscire ad appianare eventuali rapporti burrascosi tra condomini e garantire tutela non solo delle proprietà individuali, ma anche delle parti comuni dell’edificio. Tra i vari suoi compiti vi sono quelli correlati al rispetto di alcuni obblighi tributari, come la presentazione del modello 770. Come funziona in condominio? Vediamolo.
Modello 770 condominio: l’obbligo di presentazione
Il “condominio”, da un punto di vista civilistico, è un concetto che attiene ad un edificio in cui coesistono proprietà singole e beni che sono invece di proprietà comune (ad es. cortile, tetto, scale, cantine, ecc.). Fiscalmente parlando, è un autonomo soggetto giuridico qualificato come sostituto d’imposta. In quanto tale vi deve essere qualcuno che versa ritenute d’acconto – laddove siano stati pagati compensi – per prestazioni di varia natura. Ma non solo: tali ritenute vanno indicate nel modello 770 per il condominio, ovvero va rispettato l‘obbligo di presentazione della dichiarazione dei sostituti d’imposta (ciò in virtù del d.p.r. n 600 del 1973, artt. 23-24). Tale documento è presentato dall’amministratore oppure dai condomini che vivono nel caseggiato, a seconda del numero delle unità abitative.
Tra i compensi per i quali scatta il dovere di effettuare la ritenuta, vi sono – a titolo puramente esemplificativo – quelli assegnati alla ditta che lava le scale del palazzo oppure al personale che sta in portineria se questa è presente, oppure quelli pagati proprio alla figura dell’amministratore dello stabile per la sua attività professionale.
I criteri di presentazione: ecco quali sono
Come accennato, è il criterio della grandezza del caseggiato quello che ci consente di capire chi deve rispettare l’obbligo di presentazione del modello 770 condominio. Pertanto:
- in caso di piccoli palazzi, con al massimo otto unità abitative (in cui non vige il dovere di nominare un amministratore professionista), il modello 770 in oggetto sarà presentato o da un singolo condomino oppure dall’amministratore, se eventualmente nominato;
- nei palazzi che abbiano più del sopracitato numero di unità abitative, scatta l’obbligo di nomina dell’amministratore del caseggiato e soltanto su di lui graveranno gli obblighi di presentazione del modello 770 (in virtù dell’art. 1130 c.c., “Attribuzioni dell’amministratore“), in qualità di sostituto d’imposta.
È chiaro che vi dovrà per forza essere qualcuno che faccia la dichiarazione in oggetto, applicando le ritenute sui compensi, effettuando i versamenti e in ultimo presentando il modello di cui si tratta. È un obbligo inderogabile di legge e, pertanto, se non rispettato comporta il pagamento di sanzioni amministrative.
In ipotesi di mancata presentazione del modello 770 del condominio, scatta infatti una multa che oscilla tra il 120% e il 240% del valore delle ritenute non versate, con un minimo di 250 euro da pagare all’erario. Laddove invece il 770 sia presentato entro il termine di presentazione della dichiarazione successiva – relativa cioè al periodo di imposta successivo -, la sanzione subisce una decurtazione della metà, con un minimo di 200 euro.
Con quali modalità e a chi presentare il modello
L’amministratore di condominio o il condomino, per poter rispettare gli obblighi tributari in oggetto, deve ovviamente sapere entro quando e a quale soggetto presentare il modello 770. Pertanto, la dichiarazione citata va presentata all’Agenzia delle Entrate entro il 31 ottobre di ogni anno. La comunicazione al Fisco è oggi di natura telematica (tramite i servizi Entratel o Fisconline) e può essere svolta o in modo diretto da amministratore o singoli condomini (se abilitati) o servendosi di intermediari incaricati allo scopo.
È evidente che utilizzare un intermediario permette di risparmiare tempo, in quanto tale soggetto professionalmente si occupa della redazione della dichiarazione, dell’invio e della trasmissione. Svariati i soggetti che operano (anche) in veste di intermediari, come ad esempio notai, caf, avvocati, revisori contabili, consulenti fiscali, commercialisti e non solo.
Concludendo, le istruzioni per compilare il modello 770 e il modello stesso sono resi disponibili sul sito web dell’Agenzia delle Entrate e sono aggiornati annualmente (rimandiamo al relativo sito web per tutti i dettagli tecnici di compilazione). È chiaro che una volta ultimata, la dichiarazione va firmata dall’amministratore, se prescelto allo scopo, oppure dal singolo condomino incaricato.
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