Caldaia condominiale: quali regole ci sono per l’assemblea?

L’argomento caldaia condominiale è tra i più consueti all’interno delle assemblee di condominio, a causa dei costi che tale impianto comporta ed in considerazione del fatto che l’allaccio ad una caldaia di questo tipo, costituisce una scelta di ogni singolo condomino. Vediamo allora come funziona l’assemblea condominiale in questi casi e come viene gestita la questione.

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Caldaia condominiale e distacco dall’impianto centralizzato

Si è accennato al fattore costi e in effetti questo grava su ogni proprietario di una unità immobiliare nel caseggiato. Infatti, sia che si tratti di riscaldamento autonomo che di riscaldamento centralizzato, sono in gioco i costi per il gas. E talvolta, laddove sia attivo un impianto centralizzato, possono sorgere attriti tra condomini, in particolare quando qualcuno tra essi decide di abbandonare – almeno temporaneamente – l’allaccio, optando per un impianto autonomo e auspicando così un maggior risparmio di spesa per sé. Ci ha pensato tuttavia la giurisprudenza a fare chiarezza sul contesto, evidenziando quali sono le regole-guida in materia di decisioni assembleari sulla caldaia condominiale.

Come accennato, rientra nelle libertà del proprietario dell’abitazione la scelta del distacco dalla caldaia condominiale. Tale decisione può essere presa senza la previa autorizzazione del condominio, ovvero degli altri condomini, ma tuttavia sarà doveroso informare l’amministratore. Due specifiche conseguenze derivano dal distacco:

• il condomino che si è staccato non contribuisce più alle spese per i consumi, dato che ha il suo impianto autonomo;
• ma continua a contribuire alle spese di conservazione (come precisato dalla Cassazione, sia quelle ordinarie, sia quelle straordinarie) della caldaia condominiale, dato che in un secondo tempo, potrebbe tornare sui suoi passi ed avvalersi di nuovo del riscaldamento della caldaia condominiale.

D’altra parte va rimarcato che, anche in ipotesi di distacco e impianto autonomo, il condomino permane proprietario di una quota millesimale dell’impianto centralizzato, in quanto bene comune e quindi “condiviso” da tutti i condomini. Dalla giurisprudenza si ricavano anche altre due importanti indicazioni in materia di caldaia condominiale e distacco delle proprie diramazioni dall’impianto comune:

• tale distacco è comunque impossibile se è provato che da esso deriverebbero gravi pregiudizi, aumenti di costi o squilibri di funzionamento dell’impianto centralizzato che andrebbero ad incidere sugli altri condomini (a meno che no vi sia unanimità del consenso, come vedremo tra poco);
• in verità il condomino che si è distaccato deve contribuire ai consumi periodici nella misura della quota prefissata del 30%, dato che questi si avvale della dispersione di calore che dalla caldaia centralizzata raggiunge comunque il suo immobile.

Caldaia condominiale e distacco: quali sono le regole assembleari?

In questo quadro, vediamo ora come funziona l’assemblea condominiale e quali regole valgono. In base a quanto acclarato dai giudici della Corte di Cassazione, le situazioni di fatto possibili sono due:

• il distacco dalla caldaia condominiale senza il consenso unanime dei condomini, può esservi soltanto se sussistono due presupposti:
  • da tale separazione non deve scaturire uno squilibrio termico dannoso per l’impianto;
  • e neanche un aumento di costi per gli altri condomini che permangono allacciati alla caldaia condominiale.
• altrimenti, la decisione dell’assemblea condominiale va adottata all’unanimità, in quanto attiene alla trasformazione dell’impianto e al distacco da esso.

Interventi di manutenzione straordinaria: quali regole seguire?

Laddove la riunione dei condomini opti per la manutenzione straordinaria con conseguente ristrutturazione della caldaia condominiale, la correlata decisione vuole la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno il 50% dei millesimi del caseggiato. Secondo la giurisprudenza, la suddivisione delle spese va stabilita in relazione non ai millesimi di riscaldamento, bensì a quelli di proprietà: a tali spese contribuiscono ovviamente tutti i condomini. Le stesse considerazioni valgono nel caso si voglia sostituire la caldaia condominiale con una nuova e nel caso si intenda introdurre dei dispositivi per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore.

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Se la maggioranza dei condomini opta per il distacco, che succede?

Concludendo, poniamoci la seguente domanda: che succede laddove la maggioranza dei condomini abbia optato per il distacco dalla caldaia condominiale? Ebbene, in presenza di una pluralità di impianti autonomi, la minoranza che non ha condiviso la scelta della maggioranza non è autorizzata a mantenere funzionante la vecchia caldaia. E anzi, tutti i condomini debbono contribuire in proporzione ai costi di installazione e conservazione di una nuova canna fumaria, in quanto bene comune cui ciascun condomino deve allacciare il suo impianto autonomo. A tali illuminanti conclusioni è giunta infatti la Corte di Cassazione.

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