Sfratto e restituzione canoni in eccesso, ecco quando è possibile

Di seguito vogliamo soffermarci su un caso non così raro nella prassi dei rapporti tra proprietario dell’immobile ed affittuario. Ci riferiamo alla possibilità che l’inquilino possa chiedere ed ottenere la restituzione di almeno una parte del denaro speso a titolo di canone di affitto, ovvero – in caso di sfratto – la legge consente di avere indietro i soldi spesi in eccesso e versati sul conto del locatore? Facciamo chiarezza.

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Sfratto e soldi del canone versati in eccesso: il ruolo del giudice

Un principio generale in materia di rapporti tra proprietario ed affittuario è che fa parte dei doveri del locatore garantire l’abitabilità e un idoneo stato di manutenzione dell’immobile affittato. Altrettanto vero però che se il proprietario non adempie al proprio dovere di garantire il buono stato dell’immobile, l’inquilino non può comunque farsi giustizia da sé, cessando autonomamente di versare i soldi del canone: deve affidarsi al giudizio del magistrato. Quest’ultimo potrà infatti valutare se il pagamento dei canoni va effettivamente sospeso o ridotto, in base al decremento del valore dell’immobile, non in perfette condizioni.

L’ipotesi seguente è tutt’altro che remota: l’inquilino, per un difetto dell’immobile non risolto dal proprietario, decide di non pagare più le ultime rate di canone di affitto oppure ne paga soltanto una frazione. In queste circostanze, il locatore può certamente chiedere lo sfratto ai danni dell’inquilino, tuttavia – come chiarito anche dalla Suprema Corte – l’affittuario può difendersi ottenendo la restituzione dei canoni pagati in eccesso. Il motivo è semplice: anche in caso di sfratto, è possibile domandare al giudice che il denaro del canone sia restituito dal locatore all’affittuario, in quanto la cifra versata risulta essere superiore e comunque sproporzionata all’effettivo valore dell’immobile difettoso (pensiamo al caso delle infiltrazioni o ad un impianto di riscaldamento non perfettamente funzionante, che hanno provocato il deterioramento dell’immobile e quindi la sproporzione del canone rispetto a quello dovuto per legge). Analoghe considerazioni possono farsi in caso di disdetta del contratto di affitto.

Nelle circostanze di uno sfratto per morosità, come accennato, sarà necessario affidarsi alle valutazioni del giudice, attraverso l’opposizione a tale scelta del proprietario. Sarà ben possibile insomma ottenere la restituzione dei soldi di canone versati in eccesso rispetto al valore effettivo dell’immobile ad uso abitativo, ma tale restituzione sarà sempre subordinata alla stima del valore dell’immobile in oggetto, da parte del giudice. In base al valore dell’immobile, sarà rideterminato l’importo dovuto del canone. Se alla luce di questi valori, il magistrato rileva un pagamento in eccesso da parte dell’inquilino, quest’ultimo avrà diritto alla restituzione delle somme, al netto delle morosità.

Vediamo insomma che – in materia di canoni e restituzioni – l’intervento del giudice è necessario per fare chiarezza sulle eventuali contestazioni da parte dell’inquilino nei confronti del proprietario.

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Come ottenere i soldi indietro? i metodi

A questo punto, consideriamo più da vicino come farsi restituire i canoni in eccesso:

• se il proprietario domanda esclusivamente lo sfratto, l’inquilino deve procedere con una causa a sè stante per chiarire il maggior importo dei canoni rispetto al valore effettivo dell’immobile e domandarne indietro la differenza;
• se il locatore vuol far valere lo sfratto per morosità e, al contempo, domanda anche che il giudice rediga un decreto ingiuntivo per le rate di canone non pagate, l’affittuario deve fare formale opposizione contro l’ordinanza di sfratto;
• invece, se il proprietario domanda lo sfratto ma, soltanto con un giudizio distinto da quello dello sfratto, domanda ed ottiene un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni non versati, l’affittuario dovrà fare formale opposizione contro il decreto citato.

Si tratta certamente di dettali tecnici e procedurali, ma che è consigliabile tenere bene a mente, prima di rivolgersi al tribunale per la eventuale restituzione dei canoni versati in eccesso. Concludendo – quanto meno in via astratta – la legge consente di ottenere indietro quanto versato, pur nella delicatezza di una procedura di sfratto, ma l’ultima parola spetterà al giudice.

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