Diritto di prelazione sugli immobili o urbana: cos’e e come funziona

Di seguito vogliamo vedere più da vicino in che cosa consiste e come si applica in concreto il cosiddetto “diritto di prelazione immobile“, anche comunemente inteso come il diritto di comprare una casa (o un negozio), avendo la precedenza rispetto ad altre persone. Si tratta infatti di un diritto che spesso rileva nella prassi del settore immobiliare e che merita quindi di essere ben definito nei suoi contorni. Vediamo dunque nello specifico la prelazione cosiddetta urbana.

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Diritto di prelazione: di che si tratta in concreto?

Sgomberiamo subito il campo da ogni possibile dubbio: il diritto di prelazione è, in buona sostanza, il diritto di una persona ad essere preferito ad ogni altra, a parità di condizioni, nella conclusione di un negozio giuridico, vale a dire un contratto. Nelle circostanze in cui è applicata la disciplina del diritto di prelazione, le parti sono denominate “concedente“, o “prelazionante” (ovvero colui che si avvale del diritto di prelazione), e “beneficiario” o “prelazionario” (ovvero il soggetto preferito o prelazionato). Stabilita pertanto la sussistenza di un diritto di prelazione, il concedente è sempre tenuto, laddove opti per la stipula di un contratto, a preferire il citato beneficiario del diritto come contraente.

Nell’ambito specifico di compravendite di beni immobili, ciò si traduce nelle seguenti conseguenze: in caso di vendita dell’appartamento, l’inquilino ha diritto di proseguire il rapporto di affitto fino alla scadenza naturale del contratto, oppure di acquistare l’immobile al prezzo definito dal proprietario, che – come detto – non potrà vendere ad altri, e con condizioni differenti.

In buona sostanza, il citato concedente, laddove intenda sottoscrivere un nuovo contratto a cui è collegato un diritto di prelazione, è tenuto a comunicare al citato beneficiario la sua volontà di stipula del contratto (di compravendita), chiarendo anche condizioni e termine entro cui far valere la prelazione. Ne consegue che il prelazionario/beneficiario sarà di fronte a due possibili alternative:

• o conclude il contratto, esercitando il diritto di prelazione;
• oppure non lo conclude e, di seguito, il concedente sarà libero di sottoscrivere il contratto insieme ad un terzo contraente, ma mantenendo le identiche condizioni già offerte al beneficiario che ha rifiutato.

Il diritto civile conosce differenti ipotesi pratiche di diritto di prelazione (volontaria, legale, agraria, ereditaria). Vediamo dunque, più nel dettaglio, il diritto di prelazione applicato agli immobili.

La prelazione in ambito immobiliare o urbana

Il diritto di prelazione sugli immobili, come già accennato sopra, è riconosciuto dalle norme del diritto civile a favore del conduttore di un immobile, concesso sia a scopo abitativo che a scopo commerciale. Tuttavia, è necessario specificare che il diritto di prelazione è ammesso nei confronti dell’inquilino di un immobile oggetto di locazione ad uso abitativo, laddove sussistano le seguenti tassative circostanze:

• il locatore vuole vendere o trasferire a titolo oneroso il bene immobiliare, alla prima scadenza;
• oppure se il bene immobile è utilizzato dall’inquilino come abitazione principale e questi non ha in proprietà altri beni immobiliari ad uso abitativo.

Le eccezioni alla prelazione immobile: quando viene meno il diritto?

La legge dispone delle specifiche ipotesi in cui tale diritto a favore del conduttore/inquilino viene meno, ovvero delle significative eccezioni alla regola del diritto di prelazione sull’affitto abitativo. Eccole in sintesi:

• il negozio del bene immobile avviene a titolo gratuito, come nelle donazioni;
• il locatore vende il bene a favore della moglie o dei parenti entro il secondo grado;
• la compravendita sia forzata dalla procedura del pignoramento e quindi slegata dall’effettiva volontà del locatore;
• comunione ereditaria sul bene immobile laddove è attiva già la prelazione dei coeredi;
• vendita in blocco dell’intero caseggiato in cui è incluso il bene immobile;
• vendita di una quota dell’immobile (in caso di comproprietà);
• permuta.

Il diritto di prelazione urbana non si applica, inoltre, ad alcune specifiche categorie di immobili, tra cui quelli adibiti ad attività professionali (come gli studi di notai, medici ed architetti) e quelli complementari o interni a porti, aeroporti o stazioni ferroviari, alberghi, villaggi turistici, aree di servizio stradali o autostradali.

Più spazio è invece dato all’applicazione del diritto di prelazione dell’inquilino in ipotesi di immobile a uso commerciale (ad es. un negozio, un ufficio, un magazzino ecc.). La prelazione scatta in qualsiasi momento il proprietario intenda vendere i locali. Tuttavia, laddove intervenga la vendita di una quota dell’edificio o dell’intera costruzione, la prelazione è bloccata.

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Come poter esercitare la prelazione

Al fine di poter esercitare il diritto di prelazione, il proprietario deve – come sopra accennato – avvertire l’inquilino della sua intenzione di vendere, predisponendo le condizioni da rispettare. Secondo la giurisprudenza, la comunicazione al conduttore può esser fatta non soltanto tramite ufficiale giudiziario, ma anche con la classica raccomandata a/r, indicante in particolare prezzo e condizioni di vendita, con l’invito ad esercitare la prelazione, in modo che l’inquilino entro 60 giorni faccia sapere al proprietario se intende avvalersi davvero della prelazione. Se non risponde, vale la regola del silenzio-rifiuto e pertanto il proprietario può vendere ad un altro soggetto, ma alle stesse condizioni già offerte all’inquilino.

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