Abbiamo già trattato più volte del contratto di affitto e delle dinamiche che scaturiscono dal rapporto contrattuale tra proprietario ed affittuario. Davvero tante infatti possono essere le possibili questioni pratiche che emergono in questa situazione. Vediamo di seguito di affrontarne una in particolare: che succede se il proprietario non vuole ridare indietro la caparra affitto al conduttore? possono esserci delle conseguenze giudiziarie per il titolare del diritto di proprietà sull’immobile? Facciamo chiarezza.
Caparra affitto: il contesto di riferimento
Prima di chiarire la questione appena accennata, è doveroso ricordare di quale istituto stiamo parlando. La caparra è un concetto caratteristico del settore dei contratti di affitto o locazione, che trova fonte normativa essenziale nella legge n. 392 del 1978 sulla disciplina delle locazioni di immobili urbani: con la caparra affitto il legislatore, in buona sostanza, ha introdotto una sorta di deposito cauzionale eventuale (o cauzione), che i proprietari, ovvero i locatori degli immobili affittati, domandano all’affittuario/inquilino, contestualmente all’apposizione delle firme nel relativo contratto. Lo scopo è intuibile: tutelarsi da possibili danni all’immobile, causati durante il periodo di affitto e di permanenza nella casa da parte del conduttore, e/o dalla morosità di quest’ultimo, che potrebbe non pagare una o più rate d’affitto.
Ovviamente nessun problema si pone se, alla scadenza del contratto di affitto, il proprietario non ha nulla da contestare all’inquilino, nè in termini di canoni arretrati non pagati, nè in termini di danni all’immobile: se fino alla fine del periodo di affitto, fila tutto liscio, l’affittuario avrà diritto – alla scadenza del contratto – ad avere indietro i soldi oggetto di garanzia e deposito cauzionale. Il problema emerge, appunto, in caso di contestazioni, come ora vedremo.
Che succede in caso di mancata restituzione?
La questione che qui vogliamo trattare è certamente non rara nella pratica: può ben succedere infatti che il proprietario dell’immobile, dopo la riconsegna delle chiavi, affermi la sopravvenienza di danni all’immobile oggetto di locazione (ad esempio pareti o pavimenti non più integri, tubature del bagno danneggiate, mobili rotti) e, sulla base di tali affermazioni, decida di non accordare la restituzione caparra affitto. Oppure più semplicemente, in caso di morosità dell’affittuario, sceglie di non riconsegnare alcunché.
Ebbene le norme vigenti forniscono soluzioni differenti, a seconda della particolare situazione. Perciò, distinguendo:
- in ipotesi di morosità dell’affittuario, che non ha pagato uno o più canoni mensili, il proprietario può decidere unilateralmente per la mancata restituzione caparra affitto, in modo da compensare rispetto a quanto non versato dall’inquilino. Va però sottolineato che questo gesto del proprietario è libero, vale a dire può essere compiuto senza che sia contestualmente emanato una provvedimento autorizzativo ad hoc, da parte del magistrato. La ragione “giuridica” di ciò è data dal fatto che, in queste circostanze abbiamo comunque di fronte una somma di denaro ben definita e concordata dalle parti, ovvero certa, liquida ed esigibile. Non ha quindi bisogno del vaglio dell’autorità giudiziaria. In concreto, se l’importo della caparra affitto è superiore all’importo dei canoni non pagati, il proprietario dovrà però riconsegnare l’eccedenza; se invece è inferiore, potrà agire con un decreto ingiuntivo contro l’affittuario per ottenere la somma residua;
- ben diversa è l’ipotesi dei danni prodotti dall’inquilino, per mancanza dell’ordinaria manutenzione dell’immobile. Anche in queste circostanze, è consentito che il proprietario non effettui la restituzione caparra affitto (in tale caso a titolo di “risarcimento danni preventivo”), ma in base a specifiche modalità. Infatti, o proprietario e affittuario si accordano sulla somma da trattenere per danni effettivi ed accertati da entrambi i contraenti, oppure la quantificazione sarà di competenza del magistrato, avviando una vera e propria causa civile in materia di affitto, nella quale sarà accertata – in modo imparziale e neutro – l’eventuale responsabilità dell’inquilino e l’ammontare dei danni. In pratica, ciò significa che il proprietario non può mai imporre la somma da trattenere come risarcimento, in modo unilaterale, altrimenti saremmo di fronte ad un abuso.
Insomma, nella seconda ipotesi appena vista – come già stabilito anche dalla Corte di Cassazione – il proprietario, per poter tenere la caparra affitto come “anticipo del risarcimento”, dovrà tuttavia – al termine del contratto – avviare una causa civile di risarcimento danni contro l’inquilino. Se non agisce in tribunale, sarà invece obbligato a restituire la caparra affitto all’inquilino, insieme agli interessi maturati anno dopo anno (ricordiamo infatti che la caparra affitto produce interessi, ai sensi della citata legge n. 392 del 1978).
Ci sono rischi a livello penale per il proprietario?
Un’altra collegata questione che ci si può porre è quella della possibilità, o meno, di denunciare il proprietario che trattiene la caparra affitto, pur in assenza dei requisiti citati. Ebbene, secondo consolidata giurisprudenza, la mancata restituzione non comporta il reato di appropriazione indebita (di cui già abbiamo parlato qui), ma piuttosto un mero illecito civile, da cui la possibile azione di recupero crediti. La ragione è che la somma costituente deposito cauzionale, una volta transitata nella disponibilità del proprietario al momento della sottoscrizione del contratto di affitto, diviene, di fatto, di proprietà del locatore.
Concludendo, dobbiamo ribadire due aspetti pratici da tenere bene a mente: anzitutto, in mancanza di danni (ovvero il proprietario trova la “scusa” dei danni per trattenere la caparra affitto, ma questi in realtà non sussistono), se il locatore decide di non effettuare comunque la restituzione caparra, l’inquilino potrà fare ricorso per decreto ingiuntivo al tribunale, allo scopo di riavere indietro il denaro spettante, con gli interessi nel frattempo maturati.
Ulteriore aspetto rilevante è che – come anche confermato dalla Corte di Cassazione – il locatore non può accusare l’affittuario per i danni dovuti a quello che la legge definisce “normale deperimento” per l’uso dell’immobile: in buona sostanza, i danni dovuti all’usura e al semplice scorrere del tempo, sono ad esclusivo carico del proprietario, senza che questi abbia diritto di far valere la mancata restituzione caparra. Ed il locatore dovrà sempre occuparsi delle spese di straordinaria amministrazione e di quelle mirate a risolvere il problema dell’usura, non potendo mai far ricadere l’onere delle stesse sull’affittuario, trattenendo magari la caparra affitto. Piuttosto, come ricorda il Codice Civile, a carico dell’affittuario sono soltanto le spese per operazioni di piccola manutenzione (a meno che non si pattuisca diversamente con una specifica clausola scritta nel contratto).
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