Acquisto immobile cointestato: cos’è e come funziona il meccanismo

Qui di seguito vogliamo affrontare una questione pratica che non raramente può presentarsi, sia in caso di beni lasciati in eredità sia in altre diverse situazioni in cui è in gioco comunque un immobile cointestato per una certa ragione. Il punto è capire come sia possibile acquistare l’altra metà dell’immobile cointestato, ovvero attraverso quali regole e meccanismi la persona interessata e cointestataria può diventare proprietaria dell’intero bene. Facciamo chiarezza.

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Immobile cointestato: la libertà di scelta del privato

In ipotesi di immobile cointestato, nel pieno rispetto del principio di autonomia privata, le norme del diritto civile non possono imporre ad un soggetto di mantenere la (com)proprietà di un bene, contro la sua volontà. Perciò, anche in caso di immobile cointestato, ognuno dei comproprietari è libero di:

• domandare la divisione della comunione: in queste circostanze, il privato comproprietario, in mancanza di accordo con l’altro comproprietario, può chiedere l’intervento del giudice per ottenere la divisione dell’immobile cointestato. Si tratta di un articolato iter di tribunale, che può essere attivato anche su istanza di uno solo dei comproprietari. Tale procedimento anzitutto verifica se è ancora possibile trovare un compromesso tra i cointestatari ed, in mancanza di ciò, si procederà a stimare se il bene può essere suddiviso in parti di eguale valore in denaro. In caso positivo, il magistrato conferisce ciascuna parte ai cointestatari con estrazione a sorte. In caso negativo, il magistrato chiede se uno dei comproprietari intende diventare proprietario di tutto il bene, liquidando al comproprietario il controvalore economico della sua metà, in base alla stima operata da un apposito perito. Ma se ambo i cointestatari vogliono comprare l’immobile, il magistrato dovrà avvalersi dell’estrazione a sorte, per risolvere la questione (e comunque non prima di aver controllato che non sussista un interesse da garantire con priorità, come quello di chi abita nell’immobile). Come ultima ipotesi, se nessun cointestatario vuole comprare la quota dell’altro e così acquistare l’intero bene, il giudice dovrà optare per l’avvio dell’asta giudiziaria, che comporterà la vendita del bene a colui che farà l’offerta migliore. È chiaro che, una volta venduto il bene, la cifra ricavata sarà suddivisa tra i due cointestatari;
• scegliere la vendita della quota del bene non diviso: in verità, tale ipotesi, pur astrattamente possibile, è di complicata realizzazione pratica, dato che ben difficilmente il cointestatario troverebbe un terzo disposto all’acquisto di una quota, ovvero una percentuale su un immobile, la cui proprietà è suddivisa con altro soggetto.

Il meccanismo dell’acquisto in caso di cointestazione del bene

Alla luce di quanto detto finora, e riassumendo, per poter procedere all’acquisto immobile cointestato bisognerà fare riferimento a due possibili alternative:

• i cointestatari trovano un accordo prima di chiedere l’intervento del tribunale; in queste circostanze, è buona regola servirsi dell’esperienza di un perito, che effettua la valutazione dell’immobile cointestato e, quindi, aiuta le parti ad accordarsi sul pagamento della somma. Oltre all’esperto citato, è necessario però che acquirente e venditore si rechino poi da un notaio che, in veste di pubblico ufficiale, assisterà le parti nella stipula dell’atto di compravendita, attraverso il quale il comproprietario che vende, dà all’acquirente la sua quota sull’immobile cointestato. È chiaro che con la suddetta cessione della quota, la proprietà piena dell’immobile va ad un solo soggetto che, pertanto, sarà titolare dell’immobile al 100%. Al termine, l’atto redatto dovrà però essere trascritto – ad opera del notaio – nei cosiddetti pubblici registri immobiliari; 
• oppure, uno dei due cointestatari chiede il citato intervento del magistrato, per risolvere l’impasse.

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Concludendo, come si può ben vedere, la questione dell’acquisto dell’immobile cointestato non è sempre risolvibile in poche battute; tuttavia, la legge vigente prevede adeguati meccanismi atti a risolvere eventuali difficoltà e divergenze di veduta, per quanto attiene alle sorti dell’immobile cointestato.

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