Sostituzione caldaia condominiale: chi paga per il cambio?

La vita all’interno di un condominio è fatta di tante questioni pratiche che, piccole o grandi che siano, vanno affrontate e risolte. Tra queste, merita qui di essere menzionata la spesa per la sostituzione della caldaia condominiale: potrebbero infatti sorgere dubbi con riferimento ai soggetti che, di fatto, sono obbligati a contribuire alla spesa per la sostituzione caldaia. D’altra parte, buon può ben succedere, che nell’ambito di una riunione di condominio, l’amministratore faccia notare che la caldaia dell’impianto centralizzato si è rotta ed va sostituita. Dopo aver aperto la busta con vari preventivi, li sottopone all’assemblea. E qui si presenta il problema: pur essendo in gioco cifre non spropositate per famiglia (circa qualche centinaio di euro ciascuna), chi ha l’impianto autonomo mette in dubbio il fatto di dover essere considerato – anch’esso – soggetto tenuto al versamento della quota di spesa. Cerchiamo quindi di capire, in ipotesi di sostituzione caldaia condominiale, chi è effettivamente tenuto all’esborso.

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Sostituzione caldaia: la libertà di staccarsi dall’impianto centralizzato

Insomma la questione citata è tutt’altro che di rara verificazione pratica: chi ha un impianto autonomo, magari già da qualche anno, si convince che un errore, una svista o una dimenticanza siano alla base di questa “inclusione” nelle spese di sostituzione caldaia.

Alla base di tale situazione, vi è tuttavia diritto di ciascun condomino al distacco dall’impianto centralizzato, ovvero il diritto alla rinuncia all’utilizzo della caldaia centralizzata, attraverso il blocco delle diramazioni della propria abitazione dall’impianto comune a tutto il condominio. In particolare, ciò avviene senza bisogno dell’ok dell’assemblea di condominio, a patto che dal distacco in oggetto:

• non scaturisca un aumento di costi per gli altri condomini del caseggiato;
• non scaturisca un consistente squilibrio di funzionamento dell’impianto centralizzato.

Al ricorrere di ambo i requisiti, il condomino ha tutto il diritto di passare ad un impianto autonomo.

Come funziona la suddivisione delle spese? Il Codice Civile sul punto

Per chiarire come funziona la suddivisione dei costi per il cambio della caldaia centralizzata, occorre tenere presente che non è sufficiente tenere a mente i criteri di riparto, anzi: è necessario considerare anche coloro che già si erano staccati dall’impianto da sostituire. In buona sostanza, pur sussistendo l’opzione del distacco, ciò non significa che valga l’esclusione dalla partecipazione a tutte le spese condominiali (comprese quelle per la sostituzione caldaia).

D’altra parte, l‘art. 1118 del Codice Civile (“Diritti dei partecipanti sulle parti comuni“) afferma, in modo indiscutibile, che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni. Ne consegue che non può neanche opporsi al dovere di partecipare alle spese per la manutenzione straordinaria, conservazione o sostituzione e l’impianto di riscaldamento centralizzato; e non può opporsi a tale dovere neanche laddove modifichi la destinazione d’uso della propria abitazione condominiale. In altre parole, il condomino sarà comunque tenuto a pagare le spese per il citato cambio, ai fini del buon funzionamento di tale impianto, che è e resta un bene di proprietà comune tra tutti i condomini.

Piuttosto, il condomino che si è distaccato non dovrà pagare le cosiddette “spese di esercizio”, ovvero i costi per la manutenzione ordinaria o per il combustibile.

L’orientamento dei giudici sul tema

La giurisprudenza si allinea a quanto sopra ricordato: infatti, una recentissima sentenza del Tribunale di Roma ha ribadito che le spese della sostituzione caldaia vanno sostenute anche dai condomini staccatisi dall’impianto centralizzato per passare all’impianto autonomo. In sentenza è stato chiarito che il condomino che si distacca non perde il diritto di proprietà sull’impianto (parte comune): piuttosto non si serve più del riscaldamento centralizzato. Risultato: deve comunque contribuire alle spese per la sostituzione, sulla scorta della sua quota millesimale di proprietà. La giurisprudenza, inoltre, rimarca il fatto che la sostituzione caldaia consiste in un atto di straordinaria manutenzione, ed in quanto tale comporta una spesa anche per il condominio distaccatosi.

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L’eccezione alla regola del pagamento spese

Tuttavia, lo stesso giudice citato ha individuato anche una eccezione alla regola generale appena vista. Il condomino distaccatosi dalla caldaia centralizzata potrà non pagare le spese di sostituzione “solo nel caso in cui l’assemblea decide di installare una nuova caldaia dimensionandola solo per le esigenze dei condòmini ancora allacciati all’impianto, privando così i condòmini distaccati dalla possibilità di riallacciarsi al nuovo impianto“. Ciò avverrà, verosimilmente, nei casi in cui i condomini con sistema autonomo sono una consistente percentuale nel caseggiato, rendendo opportuna l’installazione di un impianto centralizzato meno potente e di piccole dimensioni.

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