Fondo dominante: cos’è, a che serve e definizione giuridica

Fondo dominante: cos’è, a che serve e definizione giuridica 

Il diritto è fatto anche di espressioni che possono risultare non di agevole comprensione per chi non è un “addetto ai lavori”. Ma allo stesso tempo, si tratta frequentemente di termini dei quali è preferibile aver contezza, per non trovarsi impreparati in situazioni pratiche che potrebbero richiamare l’uso e l’applicazione di dette espressioni. Qui di seguito vogliamo vedere più da vicino il significato dell’espressione “fondo dominante“: che cosa vuol dire? a che cosa serve? Scopriamolo.

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Fondo dominante e servitù: i concetti

E’ interessante capire cos’è di fatto un fondo dominante, perchè talvolta la proprietà di un bene immobile può essere limitata dalla cosiddetta servitù. Tipici i casi di acquisto di terreni nei quali l’acquirente scopre che sulle aree comprate insiste una cosiddetta “servitù di passaggio” a favore del fondo dominante. La materia di riferimento è quella dei diritti reali ovvero i diritti che hanno ad oggetto cose, di cui altre volte ci siamo occupati: tali diritti possono essere limitati in vario modo ed anche la proprietà, ovvero il diritto reale per antonomasia, può subire dei vincoli. Ma che cos’è la “servitù” nel diritto civile?

Ebbene, una servitù, anche detta “servitù prediale”, consiste in uno dei più rilevanti diritti reali di godimento su un bene immobile altrui, e ovviamente trova disciplina nelle norme di legge, in particolare all’art. 1027 del Codice Civile. Ecco dunque che il citato termine si lega al “fondo dominante”: “La servitu’ prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilita’ di un altro fondo appartenente a diverso proprietario“.

Parafrasando quanto appena esposto, il Codice intende la “servitù” come il peso imposto su un certo fondo – bene immobile detto “fondo servente” – per l’utilità di un altro fondo – detto “fondo dominante”. Quest’ultimo è oggetto di proprietà di un titolare diverso da quello del fondo servente.

La più nota servitù, e quindi la più diffusa applicazione pratica del concetto di fondo dominante, è la servitù di passaggio che consente al proprietario di un fondo, ovvero il fondo dominante, di passare sul fondo di altro proprietario, ovvero il fondo servente.

Ecco allora che si verifica la citata limitazione del diritto reale di proprietà: il proprietario del fondo servente subirà perciò un vincolo al pieno diritto di proprietà del fondo, giacchè si troverà giuridicamente costretto a tollerare che sullo stesso fondo si abbia il passaggio da parte del titolare del fondo dominante. Per questo motivo, la servitù è – tecnicamente – un diritto reale di godimento.

Nel diritto italiano sono contemplate anche servitù diverse da quella di passaggio. Le più applicate nell’ambito dei rapporti economico-sociali sono, con tutta probabilità, le servitù coattive, di veduta e di parcheggio.

Come si creano le servitù?

Abbiamo appena visto che il concetto di fondo dominante si lega a quello di servitù. Ma come si forma un servitù?

Ebbene, la servitù può essere volontaria, se la costituzione di detto diritto reale di godimento si ha per contratto oppure per testamento. Tuttavia sarà sempre obbligatoria – per rendere tale diritto opponibile ai terzi – la cd. trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

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Non solo: la costituzione della servitù può essere anche prevista ed imposta dalla legge, senza cioè una autonoma iniziativa dell’interessato. In questi casi si parla di servitù coattive, ed esempio tipico è la servitù coattiva di passaggio. E’ chiaro che, in queste circostanze, la costituzione della servitù avviene comunque, anche se il proprietario del fondo servente non è d’accordo e non vuole la limitazione da parte del fondo dominante.

Concludendo, un esempio tipico di servitù coattiva è dato dal caso del fondo intercluso, vale a dire un fondo che non ha accesso diretto e libero alla via pubblica. In queste circostanze, il titolare del fondo intercluso/ fondo dominante ha diritto – per legge – a passare sul fondo servente, vale dire su quel fondo confinante che permette appunto l’accesso alla via pubblica.

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