Vendita casa in presenza di mutuo: la banca può opporsi?
Vendita casa in presenza di mutuo: la banca può opporsi?
Il diritto è fatto di tante piccole e grandi questioni pratiche che meritano di essere affrontate e capite. Tra esse, di una in particolare vogliamo qui occuparci: come funziona la vendita casa con mutuo in corso? ovvero come è possibile vendere un bene immobile a cui è collegato un prestito da saldare, e garantito da una ipoteca? e può la banca opporsi in qualche modo? E’ opportuno parlare di ciò, per fare chiarezza sulle modalità di cessione del bene, a queste condizioni. Vediamo allora come comportarsi in questa situazione.
Il mutuo per l’acquisto di un’abitazione è – come ben sappiamo – un contratto diffusissimo: il privato domanda ed ottiene da una banca un prestito mirato appunto alla compravendita immobiliare. A tale contratto bisogna prestare comunque una certa attenzione, giacchè comunque l’istituto di credito concede al privato una parte del denaro che serve a pagare il prezzo del bene in vendita. Ma ovviamente lo fa con un “tornaconto”: infatti, colui che ottiene il mutuo, dovrà poi restituire la somma prestata entro un dato numero di anni, ma maggiorata degli interessi previsti. Non solo: l’istituto che presta i soldi sarà anche tutelato da una ipoteca ricollegata all’immobile in oggetto e che avrà lo scopo di garantire le legittime istanze della banca, in ipotesi di mancata restituzione del mutuo. L’ipoteca è insomma un diritto reale di garanzia, a favore del creditore-banca, che opera in materia di vendita casa.
Può però ben succedere che colui che ha stipulato il contratto di mutuo con la banca, cambi idea ed intenda – magari per motivi di lavoro – trasferirsi in un’altra località. Ebbene, se il privato vuole andare a vivere altrove e cambiare dunque casa, dovrà molto probabilmente vendere l’attuale appartamento con il mutuo, se non altro per acquisire un po’ di denaro da spendere per la prossima compravendita. Il punto è come compiere l’operazione citata, ovvero la vendita casa in presenza del mutuo da saldare. Ci si potrebbe infatti domandare se la banca in questione ha diritto di opporsi alla scelta del privato che vuole vendere l’abitazione.
Ebbene, la legge sta tutta dalla parte del privato, in queste circostanze. Infatti, il privato – perfezionando la compravendita – diviene titolare dell’immobile a tutti gli effetti. C’è stato infatti un rogito notarile, firmato con il venditore, che ha posto nero su bianco tutta l’operazione. Il diritto di proprietà è stato dunque trasferito al privato acquirente, indipendentemente dal fatto che sia stato contestualmente stipulato un prestito bancario, ovvero il mutuo, per pagare il prezzo della casa.
In altre parole, la banca non può vantare alcuna pretesa o titolarità sul bene che il privato vuole cedere, e quindi non può opporsi ad una nuova vendita casa da parte di colui che ha ottenuto il prestito. L’istituto può se mai far riferimento all’ipoteca iscritta sull’immobile, al fine di garantirsi la restituzione di denaro ed interessi. Insomma, il privato è libero di vendere la casa con il mutuo, ma dovrà pur ricordare che il trasferimento di proprietà sarà in qualche modo condizionato, giacchè se il privato non dovesse restituire quanto dovuto alla banca, resterebbe attiva l’ipoteca, con il concreto pericolo del pignoramento.
E’ chiaro dunque che se da una parte il privato, acquirente e proprietario, è libero di effettuare la vendita casa con il mutuo in corso (e potrà optare anche per la donazione immobile e il testamento); dall’altra farà bene a ricordare che resta comunque impegnato, anzi giuridicamente obbligato verso la banca che ha prestato i soldi, per evitare spiacevoli conseguenze anche a distanza di molto tempo dalla vendita casa.
Concludendo, per poter compiere la vendita casa, sarà però opportuno individuare una soluzione “di compromesso” con la banca, come ad esempio la previsione per la quale chi effettua l’acquisto casa, si accolli la porzione di mutuo restante da saldare, mettendosi d’accordo con la banca, ovvero subentrando al venditore-debitore e scalando la somma corrispondente dal prezzo versato al venditore-debitore. Altra soluzione potrebbe essere anche quella di versare tutta la somma restante alla banca, estinguendo di fatto il mutuo, e versando anche la differenza sulla cifra al proprietario che effettua la vendita casa. Si tratta comunque di soluzioni su cui venditore e compratore debbono trovare un punto di incontro, nella finalità di soddisfare la pretesa creditoria della banca.
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