Sfratto esecutivo: quando diventa effettivo e cosa significa
Sfratto esecutivo: quando diventa effettivo e cosa significa
Non è certamente la prima volta che ci occupiamo di contratti di locazione e di possibili problematiche che emergono durante durante il periodo di locazione, tra proprietario ed inquilino. Per esempio, abbiamo visto la relazione tra contratto di locazione e sfratto per morosità incolpevole ed abbiamo anche ricapitolato quali sono i rimedi nella legge, che consentono al proprietario di tutelarsi contro l’inquilino moroso. Qui di seguito, invece, vogliamo focalizzarci su un aspetto pratico che forse ai più, sfugge: quando si può parlare di sfratto esecutivo? ovvero quando all’inquilino è intimato di abbandonare subito l’abitazione? Vediamolo.
Sfratto esecutivo: alcuni cenni alla procedura
E’ importante capire quando si è di fronte ad uno sfratto esecutivo, perchè quest’ultimo – come intuibile – comporta conseguenze non di poco conto per l’inquilino non in regola con i versamenti verso il proprietario. Ricordiamo qui in sintesi che l’iter giudiziario di sfratto incomincia con un atto giudiziario notificato dal proprietario all’inquilino: si tratta della nota citazione per convalida di sfratto.
All’udienza che viene indicata in quest’atto, il proprietario deve presentarsi al giudice competente, per domandare, sulla scorta della conferma dello stato di morosità, la convalida di sfratto, ovvero un autonomo provvedimento dell’autorità giudiziaria.
Rimarchiamolo: a questa udienza, non è obbligatorio che si rechi fisicamente l’inquilino, che però potrebbe decidere di comparire allo scopo di fare opposizione laddove dovesse presentare delle contestazioni circa, ad esempio, il pagamento dei canoni mensili. In dette circostanze, il giudice non può emettere l’ordinanza di convalida di sfratto.
La convalida dello sfratto è inclusa in un’ordinanza ad hoc, emessa dal magistrato senza indugio, in ipotesi l’inquilino non si opponga alla procedura. Detta ordinanza è di indubbio rilievo, giacchè una volta emessa, intima all’inquilino di abbandonare l’immobile in affitto. In queste circostanze, rileva lo sfratto esecutivo.
Quando si può parlare di esecutività dello sfratto?
In buona sostanza, è in gioco lo sfratto esecutivo quando detto provvedimento del giudice è in grado di produrre gli effetti per i quali è stato richiesto.
Più in generale, il termine ‘esecutivo‘ è usato in relazione a svariate tipologie di atti giudiziari, come ad es. il decreto ingiuntivo: quando un atto è esecutivo non va accompagnato da alcun ulteriore accertamento o step da parte dell’autorità che ha già deciso ed, anzi, detto atto esecutivo, compreso lo sfratto esecutivo, impone all’ ufficiale giudiziario di dargli immediata esecuzione. In altre parole, lo sfratto esecutivo viene attuato nel più breve tempo possibile, ed eventualmente con l’aiuto delle forza pubblica, in modo che sia rispettata la volontà di chi ha deciso la questione tra proprietario ed inquilino.
Traducendo quanto appena detto in termini pratici, possiamo percepire perchè lo sfratto esecutivo è così importante per il proprietario, il quale ha che fare con un inquilino non rispettoso dei propri obblighi: infatti, emessa l’ordinanza di sfratto esecutivo, il proprietario può rivolgersi all’ufficiale giudiziario per intraprendere quel particolare iter denominato ‘esecuzione forzata’, di cui in varie occasioni ci siamo occupati.
In concreto, compito dell’ufficiale giudiziario è fare una intimazione verbale nei confronti dell’inquilino affinchè questi lasci l’appartamento di sua spontanea volontà e senza indugio. In caso l’inquilino si opponga, la legge autorizza l’ottenimento dello scopo di cui all’ordinanza di sfratto esecutivo, anche con l’aiuto della forza pubblica.
Qual è il momento dal quale è esecutivo?
A questo punto, dobbiamo capire con chiarezza da quando lo sfratto può dirsi esecutivo, ovvero produttivo degli effetti per cui è redatto. In corso di causa, il magistrato incaricato, a seguito della verifica di una morosità, e nel caso in cui l’inquilino non domandi il cd. termine di grazia – ovvero un ulteriore lasso di 90 giorni per versare quanto spettante al proprietario – emette l’ordinanza di convalida dello sfratto, di fatto spingendo l’inquilino al rilascio della casa.
C’è un particolare momento dell’iter che ci dice, senza alcun dubbio, quando l’ordinanza in questione diventa esecutiva, ovvero produttiva di effetti e di obblighi verso l’inquilino: infatti, il cancelliere, su ordine del magistrato stesso, appone la formula esecutiva in calce all’originale dell’atto di citazione. Ciò comporta che l’ordinanza diviene subito produttiva di effetti, con la immediata conseguenza che l’inquilino dal giorno stesso, deve o dovrebbe abbandonare di sua volontà l’abitazione e, se non lo fa, sarà obbligato dalla forza pubblica. Abbiamo detto ‘dovrebbe’ perchè solitamente occorre qualche giorno per portare via tutto quanto sia di proprietà dell’inquilino, come ad es. i mobili. Se detto sgombero non si verifica, il proprietario potrà chiedere l’apporto dell’ufficiale giudiziario, dando il via alla fase di esecuzione forzata, sopra citata.
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Ricordiamo altresì che, al pari di una sentenza, l’originale dell’ordinanza di convalida di sfratto rappresenta titolo esecutivo con cui il proprietario ha diritto di intraprendere l’esecuzione per rilascio. Ma prima di dar luogo a questa ulteriore fase, il proprietario dovrà notificare al conduttore, tramite ufficiale giudiziario, il citato titolo esecutivo – ovvero l’ordinanza di sfratto – e l’atto di precetto, di cui abbiamo parlato con riferimento ai rapporti di credito-debito. L’atto di precetto è una sorta di ultimatum, con il quale si impone all’inquilino di lasciare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica, altrimenti scatterà l’esecuzione forzata di cui sopra.
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