Cosa deve sapere un inquilino in affitto? La guida rapida
Abbiamo diverse volte parlato di contratto di affitto e, ad esempio lo abbiamo fatto con riferimento alla restituzione caparra affitto. Qui vogliamo cercare di offrire un sintetico quadro in cui ricapitolare quelli che sono alcuni diritti e doveri essenziali per l’inquilino in affitto. D’altronde quello di locazione è pur sempre un contratto e, in quanto tale, comporta diritti e doveri per ambo le parti, ovvero proprietario dell’immobile e affittuario. Vediamo allora che cosa l’inquilino non deve mai dimenticare dal momento di sottoscrizione del contratto e per tutta la sua permanenza nell’abitazione, onde evitare spiacevoli conseguenze e problemi con il proprietario, come ad esempio il risarcimento in caso di danneggiamento dei locali. Facciamo chiarezza.
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Inquilino in affitto e consegna dell’immobile
Anzitutto, un inquilino in affitto deve sempre ricordare che tra i diritti che scaturiscono dal contratto di locazione c’è quello di vedersi consegnato un immobile privo di vizi e in condizioni di abitabilità, secondo la data e le condizioni concordate con il proprietario. Di riferimento è l’art. 1578 Codice Civile che sancisce infatti quanto segue:
‘Se al momento della consegna la cosa locata e’ affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneita’ all’uso pattuito, il conduttore puo’ domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili‘
In buona sostanza, il proprietario è obbligato a pagare i danni scaturiti dai vizi di cui all’articolo citato, sempre che non dimostri che li ignorava per sua colpa. Di seguito, è l’affittuario che può o risolvere il contratto o ottenere la diminuzione del canone mensile. Può farlo perchè questi ha diritto a vivere in un appartamento che sia nelle identiche condizioni per le quali era stato firmato il contratto di affitto.
Il proprietario dell’abitazione, inoltre, deve garantire il godimento pacifico dell’immobile all’inquilino in affitto, in modo che quest’ultimo sia protetto contro eventuali pretese di terzi.
Pertanto, se un parente del proprietario vuole far valere il suo diritto di usufruire dell’immobile, quest’ultimo dovrà proteggere gli interessi dell’inquilino a vivere nell’immobile, per tutta la durata del contratto, vietando al parente di interferire sulle pattuizioni contrattuali.
Inquilino in affitto e applicazione di migliorie nell’abitazione
Le migliorie sono rappresentate da opere che aumentano il valore dell’immobile, accrescendone il godimento, la redditività e la produttività dello stesso. Sono incorporate all’immobile stesso e quindi non sono asportabili. Esse potranno essere effettuate dall’inquilino in affitto, a meno che dette migliorie non siano di danno e non alterino la destinazione d’uso o il decoro del bene. L’inquilino in affitto deve anche ricordare che su di lui grava il dovere di rimuoverle alla scadenza del contratto di affitto. Infatti, è pieno diritto del proprietario, domandare – alla data di restituzione dell’immobile – che le migliorie siano eliminate, anche laddove esse abbiano conferito una maggior funzionalità estetica o pratica.
Ricordiamo che tra le principali migliorie, ci sono ad esempio le tinteggiature delle pareti, la sostituzione del top della cucina, il rinnovamento di pavimento e porte, e il cambio dei mobili. E’ chiaro che prima di procedere, è quanto meno conveniente parlarne con il proprietario.
A chi spetta pagare le spese di manutenzione?
L’inquilino in affitto deve anche ricordare un altro importante aspetto, ovvero le spese di manutenzione dell’immobile, suddivise in ordinarie e straordinarie, in relazione alla frequenza degli interventi sull’immobile e alle dimensioni degli stessi. Vero è che non sempre è facile distinguere le spese ordinarie da quelle straordinarie, stante l’estrema varietà di possibili interventi di manutenzione in un’abitazione.
In linea di massima, possiamo però dire che la manutenzione ordinaria comporta spese di scarsa entità: ne sono un esempio i costi di riparazione dello scarico o delle porte. Se si rompe un elettrodomestico, è in gioco invece una spesa di manutenzione straordinaria, che comporta la sostituzione dell’oggetto rotto. Le norme in materia prevedono che soltanto le spese di manutenzione ordinaria siano gravanti sull’inquilino in affitto, le altre invece spettano al proprietario locatore.
Ma attenzione: il proprietario dell’immobile è tenuto anche ad adeguare gli impianti presenti alle norme di sicurezza sul risparmio energetico.
Riunioni condominiali: l’affittuario può esserci?
A questo punto, rispondiamo sinteticamente ad un quesito pratico che non pochi si pongono: l’inquilino in affitto può partecipare alle riunioni di condominio? Ebbene, la risposta da darsi è positiva: infatti, l’affittuario potrà votare, avendone diritto, e potrà impugnare le deliberazioni assembleari: ma si tratta dei soli argomenti relativi ai costi dell’ordinaria manutenzione e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria. Piuttosto su spese come quelle per la pulizia scale o giardinaggio, l’inquilino in affitto potrà esprimersi in assemblea, ma non votare. Su questo punto, è assai chiaro quanto stabilito dalla legge n. 392 del 1978.
I principali doveri dell’affittuario: quali sono?
E’ chiaro che un contratto comporta sempre diritti e doveri per ambo le parti, e il contratto di affitto non fa eccezione. Ricapitoliamo allora quelli che sono gli essenziali obblighi che l’inquilino in affitto deve rispettare:
- avvisare il proprietario di eventuali danni all’immobile;
- versare il canone mensile secondo le modalità e le cifre stabilite, per non rischiare di essere sfrattato;
- pagare le spese di ordinaria riparazione;
- occuparsi dell’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia e osservare sempre l’uso che è stato deciso nel contratto, ovvero uso commerciale o abitativo;
- risarcire i danni causati dal deterioramento del bene per colpa e negligenza dell’inquilino in affitto;
- restituire il bene al proprietario, nelle stesse condizioni cui è stato dato ad inizio contratto.
Concludendo, il proprietario, da parte sua, farà bene – prima di firmare un contratto con un nuovo inquilino in affitto – a sapere se l’affittuario ha un lavoro stabile (contratto di lavoro a tempo indeterminato) in modo da garantire i pagamenti. Inoltre, sarà utile sapere quali sono state le precedenti esperienze in affitto dell’inquilino e concordare con quest’ultimo una caparra ad hoc. Anche stipulare un’assicurazione di affitto può essere una valida soluzione, ma ovviamente queste, e molte altre, sono scelte discrezionali del proprietario dell’immobile, la cui opportunità sarà valutata in base alle circostanze di volta in volta sussistenti.
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