Revoca amministratore di condominio: come essere sicuri di mandarlo via
Revoca amministratore di condominio: come essere sicuri di mandarlo via
Più volte, su queste pagine, ci siamo occupati dei rapporti condominiali e abbiamo notato che non di rado si verificano incomprensioni o attriti tra condomini. Ma è anche vero che frequentemente è il rapporto tra singoli condomini e amministratore di condominio, ad essere messo a rischio, per un calo della fiducia nelle capacità professionali di quest’ultimo o perchè, più banalmente, una certa antipatia di fondo caratterizza i rapporti tra chi vive nello stabile e chi lo gestisce. Qui di seguito vogliamo vedere da vicino come funziona la revoca amministratore di condominio, ovvero com’è è possibile essere sicuri di mandarlo via. Facciamo chiarezza.
Revoca amministratore e intuitu personae: la fiducia è tutto
Certamente la legge consente ai condomini di allontanare l’amministratore ritenuto non più compatibile con i bisogni e le richieste dei singoli condomini. Anzi, la revoca amministratore di condominio – e chi svolge quest’attività lo sa bene – è circostanza sempre esercitabile dall’assemblea condominiale e in certe circostanze dai condòmini singolarmente considerati.
Come accennato, il rapporto che lega condomini e amministratore di condominio è basata sulla fiducia: se non si crea una relazione di stima, le conseguenze non possono che essere negative. Infatti, da un lato i condomini guarderebbero l’amministratore ‘in cagnesco’, dall’altro quest’ultimo non potrebbe svolgere il suo ruolo con serenità e equilibrio, perchè sarebbe sempre timoroso di ricevere qualche critica o contestazione per il suo operato.
D’altronde il rapporto tra le parti è detto rapporto intuitu personae, locuzione latina che in buona sostanza significa avuto riguardo alla persona: il condomino sceglie l’amministratore perché lo considera la persona più idonea cui assegnare la gestione delle parti comuni dell’edificio. Altrimenti potrà optare per la revoca amministratore di condominio.
Come mandarlo via? Le soluzioni
Far valere la revoca amministratore di condominio non sempre è operazione rapida e agevole, giacchè con frequenza accade che non tutti i condomini sono dello stesso parere sulla revoca stessa, oppure più semplicemente c’è chi non si interessa molto delle questioni condominiali: ed allora, come revocare il mandato all’amministratore?
Sono due le strade che conducono alla revoca amministratore del condominio:
- revoca in assemblea condominiale
- revoca per giusta causa
Vediamo come funzionano.
Con la prima tipologia di revoca, in assemblea viene in pratica a cessare la fiducia verso l’amministratore: in tali frangenti, i condomini riuniti si esprimono in maniera totalmente discrezionale sulla scelta di revocare l’incarico. Tale decisione può esservi in ogni momento, senza alcun preavviso e senza giusta causa, ovvero senza dover dare alcuna motivazione sulla revoca amministratore di condominio.
Tuttavia, affinché la scelta per la revoca assembleare abbia efficacia, è necessario che la relativa delibera sia emessa a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi del condominio, ovvero occorre una duplice condizione. Ma, da quanto emerge dai casi pratici analizzati dai giudici, all’amministratore di condominio spetterebbe comunque il risarcimento danni per lo stop anticipato del mandato: il suo ammontare è da considerarsi pari all’importo dei compensi incassati se il mandato fosse proseguito.
Attenzione però: se manca la maggioranza citata, l’amministratore condominio non può essere allontanato, neanche con provvedimento ad hoc del tribunale.
Con la seconda tipologia di revoca amministratore di condominio, l’amministratore è allontanato per giusta causa, ovvero con spiegazione specifica e circostanziata. Le ragioni sono collegate, evidentemente, alla violazione di rilevanti obblighi di natura professionale. Le ipotesi pratiche, ovviamente, possono essere tante: violazioni delle norme fiscali, mancata presentazione del rendiconto della gestione del condominio, gestione irregolare del c/c condominiale e così via. Anche in queste circostanze non è dovuto il preavviso e, secondo la giurisprudenza, non è previsto neanche alcun risarcimento danni a favore dell’amministratore revocato.
Un particolare non di poco conto è che anche per la revoca per giusta causa, è obbligatorio il voto assembleare, in base alle maggioranze viste sopra per la revoca assembleare senza motivazione.
Il magistrato può intervenire in materia di revoca?
Non pochi a questo punto si potrebbero domandare che succede se non sono raggiunte le maggioranze citate: si è costretti a tenersi comunque un amministratore sgradito? Ebbene, nelle circostanze in cui non sono raggiunti i quorum citati, sarà ammesso di far ricorso in tribunale, al fine di ottenere la revoca giudiziale, vale a dire sancita con provvedimento ad hoc del giudice competente.
Ma attenzione: questa tipologia di revoca amministratore condominio non sarà sempre applicabile. Infatti, varrà esclusivamente nei casi in cui sussistono i presupposti della revoca per giusta causa, ossia nelle ipotesi di gravi mancanze, errori o violazioni degli obblighi professionali. In pratica, il singolo condomino potrà agire contro l’amministratore senza citare anche gli altri condomini (questi ultimi potranno cioè valutare se partecipare o meno alla causa ). Al termine dell’iter giudiziario, il provvedimento del giudice, ovvero un decreto motivato di accoglimento o rigetto della richiesta di revoca, interverrà sostituendosi all’assemblea e alle opinioni dei condomini.
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