Come sfrattare un inquilino: ecco le regole da seguire
Come sfrattare un inquilino: ecco le regole da seguire
Chiunque sia proprietario di almeno un altro immobile, oltre a quello in cui vive stabilmente e ha la residenza, potrebbe pensare che l’affitto rappresenti una soluzione opportuna per ottenere un ulteriore reddito da locazione. Ebbene, in realtà non tutti sono così propensi a stipulare un contratto di affitto, perchè temono che l’inquilino resti indietro con i canoni da pagare e si riveli dunque moroso. Qui di seguito vogliamo appunto soffermarci sulla procedura di sfratto prevista dalla legge, ovvero: come si fa a sfrattare un inquilino che non paga o che non se ne vuole andare a fine contratto? Vediamolo.
Sfrattare un inquilino: che cos’è lo sfratto?
Per capire quali strumenti il proprietario dell’immobile ha a sua disposizione per tutelare le proprie legittime pretese, e allontanare l’inquilino che non paga il canone, dobbiamo chiarire che cos’è in concreto lo sfratto. Ebbene, altro non è che una procedura speciale che permette al locatore di mandar via l’inquilino che non rispetta il contratto perchè non versa le mensilità previste, oppure l’inquilino che, una volta scaduto il contratto di locazione, non abbia ancora rilasciato l’abitazione. In breve, con lo sfratto è possibile ottenere il rilascio dell’immobile con un provvedimento del giudice.
Il procedimento in oggetto si celebra sempre in Tribunale, mai presso gli uffici del giudice di pace.
La caratteristica essenziale della procedura in oggetto è la rapidità: ecco perchè è un iter ‘speciale’ rispetto a quello ordinario che prevede la citazione in giudizio. Infatti, l’udienza di convalida dell’intimazione di sfratto si celebra in breve tempo e, se non l’inquilino non si oppone, è consequenziale ottenere un provvedimento del magistrato competente, attraverso cui è possibile sfrattare un inquilino e costringerlo, che lo voglia o meno, a lasciare la casa affittata.
Come detto, la brevità caratterizza l’iter: infatti mentre solitamente per citare qualcuno in tribunale bisogna dargli almeno 90 giorni di tempo per approntare la difesa, nell’iter speciale di sfratto bastano 20 giorni. Ovvero: dalla data in cui il proprietario cita in giudizio l’inquilino moroso alla data nella quale sarà celebrata l’udienza devono passare non meno di 20 giorni.
Non solo: la stessa procedura speciale consente al proprietario di ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo subito esecutivo. Il locatore potrà dunque chiedere ed ottenere le somme di canone mensile non ancora versate.
Decidere di sfrattare un inquilino può dipendere da una delle due ragioni seguenti:
- morosità
- scadenza del contratto di affitto
Analizziamoli separatamente.
Sfrattare un inquilino e morosità: come comportarsi
La procedura speciale dello sfratto per morosità consente di sfrattare un inquilino che non rispetti gli obblighi di cui al contratto di affitto, ovvero non versi i canoni dovuti e le varie spese previste (art. 658 Codice procedura civile).
Come vedremo tra poco, se lo sfratto per scadenza del contratto permette di ottenere un provvedimento che blocca la rinnovazione tacita del contratto, lo sfratto per morosità permette invece di ottenere la risoluzione immediata del contratto di affitto per inadempimento, con conseguente condanna dell’inquilino indietro con i pagamenti, al rilascio dell’abitazione.
Come accennato sopra, il proprietario altresì potrà contestualmente – già alla prima udienza – chiedere ed ottenere il versamento dei canoni arretrati non ancora pagati, attraverso l’ingiunzione di pagamento o decreto ingiuntivo. In buona sostanza, con un solo iter per sfrattare un inquilino, il proprietario può ottenere un doppio risultato, sia l’abbandono dell’immobile, sia il pagamento di quanto dovuto.
Termine del contratto di locazione e sfratto: come comportarsi
E’ molto semplice: con lo sfratto per termine del contratto, il proprietario si tutela in giudizio, ottenendo un provvedimento dell’autorità giudiziaria che gli consentirà di sfrattare un inquilino, ovvero far abbandonare l’abitazione a colui che permane in casa, pur dopo la fine del contratto (art. 657 Codice procedura civile).
Peculiarità di questo specifico iter per sfrattare un inquilino è che la procedura è da ritenersi preventiva, ovvero va intrapresa prima che il contratto che lega proprietario e affittuario sia di fatto scaduto, esprimendo l’intenzione di non proseguire oltre con la locazione, per ottenere di nuovo la piena disponibilità dell’immobile, scaduto il contratto. In altre parole, il proprietario si serve di questo iter speciale per ‘giocare d’anticipo’ e per munirsi di una sentenza che sarà possibile far valere in futuro, laddove l’inquilino non intenda andarsene, a contratto scaduto.
Tecnicamente, l’iter in questione serve a impedire la cosiddetta ‘rinnovazione tacita’ del contratto di affitto al momento della scadenza, in modo da ottenere un titolo esecutivo che sia sfruttabile nel caso l’inquilino non se ne vada di sua spontanea volontà.
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Opposizione allo sfratto: che succede?
La procedura speciale per sfrattare un inquilino potrebbe concludersi subito, alla prima udienza, laddove l’inquilino non compare o se lo fa, non si oppone. In queste circostanze, il magistrato convalida immediatamente lo sfratto, che sarà esecutivo non prima di 30 giorni. Pertanto, non sarà possibile sfrattare un inquilino prima di un mese dall’udienza in cui il proprietario ha conseguito la convalida.
Nell’ipotesi nella quale l’inquilino si presenti alla prima udienza e si opponga allo sfratto, il magistrato può comunque decidere con ordinanza ed imporre il pagamento della somma dovuta e non contestata, concedendo all’inquilino un termine breve per adempiervi. In pratica, all’inquilino moroso è permesso di pagare, seppur in ritardo, i canoni arretrati più le spese dell’iter: se lo fa, potrà continuare ad abitare nell’immobile.
Nel caso in cui alla prima udienza, l’inquilino si presenta e si oppone contestando il fatto che ha già pagato oppure che non ha pagato per scorrettezze del proprietario, il magistrato sarà costretto a mutare il rito, che diverrà ordinario, con tutte le formalità che ne conseguono.
Concludendo, soltanto entro queste regole sarà possibile sfrattare un inquilino in conformità alla legge vigente: va da sè allora che sarà determinante farsi assistere in giudizio da un avvocato ferrato in materia di diritto civile.
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