Bonus prima casa con usucapione: come funziona?

Bonus prima casa con usucapione: come funziona? 

Già qualche anno fa la Commissione Tributaria Regionale del Lazio aveva stabilito che anche per gli immobili acquisiti tramite usucapione è possibile usufruire del bonus prima casa. Insomma, è possibile fare domanda per ottenere il beneficio fino alla registrazione della sentenza che dichiara e sancisce il passaggio di proprietà. Ora, un nuovo provvedimento della Corte di Cassazione – l’ordinanza n. 1270 del 2021 – si colloca sullo stesso solco. Vediamo allora più da vicino perchè bonus prima casa e usucapione non sono incompatibili.

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Bonus prima casa: cos’è l’usucapione in breve

In linea generale, l’usucapione – disciplinata dall‘art. 1158 del Codice Civile –  consiste in una modalità con cui un soggetto può diventare proprietario di un bene mobile o immobile senza obbligo di un contratto o di un testamento.

L’usucapione che non comporta neanche un accordo con il proprietario del bene. Insomma, una differenza essenziale rispetto alla tipica forma di acquisto della proprietà, che si verifica laddove il titolo sia trasferito da precedente proprietario al nuovo. Si parla infatti in quest’ultima ipotesi di acquisto della proprietà a titolo derivativo, invece l’usucapione consiste in un acquisto a titolo originario.

Ma, per poter sfruttare l’usucapione un soggetto deve poter provare che il possesso del bene sia avvenuto in modo continuo, pacifico, ininterrotto e manifesto, e che si sia protratto per almeno 20 anni.

Bonus prima casa: come dichiarare formalmente l’usucapione?

In particolare, la proprietà di un bene immobile (o mobile), ottenuta tramite riconoscimento del possesso non interrotto per vent’anni del bene, deve essere in qualche modo ‘convalidata’. Ciò può verificarsi in due modi diversi:

• dal parte del magistrato competente: con sentenza ad hoc, al termine di un regolare giudizio contro il vecchio proprietario del bene immobile; prima di avviare la causa, tuttavia, l’interessato deve controllare se ha le prove per acclarare l’esistenza di tutti i requisiti necessari. Anzi, sono fondamentali, per questo scopo, tutti i documenti che possono dimostrare il possesso e l’utilizzo del bene immobile in maniera continuativa ed indisturbata nel corso del tempo;

• con accordo in sede di mediazione: in particolare, le parti possono sostituire gli effetti della sentenza con il verbale di mediazione. In tal modo, se è trovato un accordo tra il vecchio e il nuovo proprietario, è ammesso di trasferire la proprietà dell’immobile, senza obbligo di formale un atto notarile di vendita. In particolare, il compito del mediatore è individuare un accordo tra le parti: se è trovato, la causa giudiziaria non è necessaria.

Il punto è che in ambo i casi citati, le imposte per il trasferimento dell’immobile vanno pagate. Tuttavia, se sussistono i requisiti del bonus prima casa, il pagamento delle imposte potrà sfruttare questa agevolazione.

Benefici fiscali prima casa e usucapione: il meccanismo

Come appena accennato, sussistono le imposte per il trasferimento dell’immobile e, in base alla sentenza Tar Lazio di qualche anno fa, l’interessato potrà sfruttare il bonus prima casa, pagando esclusivamente l’imposta di registro pari al 2%, ossia 100 euro tra imposta ipotecaria e catastale. Nell’ipotesi di acquisto da costruttore è invece dovuta l‘Iva al 4%, oltre alle 100 euro tra imposta ipotecaria e catastale. Ciò in quanto l’immobile è acquistato da un privato (con l’usucapione appunto).

In ogni caso, per sfruttare il bonus prima casa anche nell’ipotesi dell’usucapione, è obbligatorio che ricorrano gli elementi che seguono:

• il nuovo proprietario deve aver spostato la sua residenza nella località in cui è l’immobile agevolato o deve impegnarsi a trasferirla entro il tempo massimo di 18 mesi;
• il nuovo proprietario non deve essere titolare di diversi immobili in Italia, comprati con il bonus “prima casa”;
• il nuovo proprietario non deve operare la vendita della casa in questione prima di un quinquennio;
• il nuovo proprietario non deve essere titolare anche di altri diversi immobili nel Comune in cui si trova quello appena acquistato per usucapione. Pertanto, se risulta proprietario di altri immobili deve venderli entro un anno dall’acquisto.

Come sfruttare il bonus in oggetto?

Già qualche anno fa, la Commissione Tributaria Regionale del Lazio aveva chiarito che la richiesta del bonus prima casa deve essere effettuata nella domanda di registrazione della sentenza che ha riconosciuto e dichiarato l’usucapione; mentre non è obbligatorio che se ne faccia menzione nella sentenza che dispone il trasferimento del bene immobile.

Ma attenzione: con la domanda di registrazione dell’atto che comporta il trasferimento della proprietà – ossia sentenza o verbale di mediazione – il neo proprietario dovrà anche allegare una dichiarazione, con la quale rende noto:

• di non possedere altro fabbricato, destinato ad abitazione nel Comune in cui risiede o in quello in cui compie la propria attività prevalente;
• di voler utilizzare la proprietà come propria abitazione principale;
• di non aver già sfruttato le agevolazioni prima casa.

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Recentemente, la Cassazione non ha fatto altro che ribadire l’indirizzo in questione. Ha infatti chiarito che, in tema di bonus prima casa, le dichiarazioni di volontà previste dalla legge per ottenere i benefici fiscali – solitamente compiute nell’atto di vendita – in caso di usucapione vanno compiute entro la registrazione del provvedimento del magistrato e non dopo.

Concludendo, si può pacificamente parlare di compatibilità tra bonus prima casa e usucapione beni immobili.

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